나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73669 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 '망월사역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 중 4층 404호로서 외벽: 외장재 및 일부 석재 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호: 알루미늄 샤시 창호임.

이용상태

아파트(원룸형 : 방 및 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실, 보일러실, 현관 등)으로 이용 중임.(내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초,호암유치원), 상대 보호구역(호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구(철도보호지구), (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73669 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 404호

건물명: 르네상스시티

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.5622㎡ (약 2.89평)

건물면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

건물층수: 4층 (총 13층)

건축년도: 2017년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

집합건물 집합표제부:

신축년월일: 2017년 1월 17일

총세대수: 176세대

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 13층

전용면적: 15.64㎡ (4.73평)

분양면적: 해당 호실의 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 유사 면적대의 소형 아파트임을 감안할 필요가 있습니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '망월사역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난합니다.

인접 도로상태: 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초,호암유치원), 상대보호구역(호원고), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (주택임차권, 박혜진, 2024-08-22 접수)이며, 본 건의 강제경매 개시 결정일(2025타경73669)보다 선순위 권리에 해당합니다. 다만, 등기부 요약상 '말소'로 표기되어 있습니다.

등기부 요약:

- 갑4: 2018-07-20 접수, 주식회사나현산업개발, 소유권이전3번신탁등기말소

- 갑5: 2018-09-05 접수, 현태희, 소유권이전 (매매)

- 을1: 2024-08-22 접수, 박혜진, 주택임차권 금100,000,000원 (말소) (전입일자: 2022-07-28, 확정일자: 2022-06-27)

- 갑6: 2025-11-26 접수, 주택도시보증공사, 강제경매 금106,986,762원 (말소) - 말소기준권리

임차인 현황:

- 임차인: 박혜진

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-07-28

- 확정일자: 2022-06-27

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경에 따라 임차인 박혜진으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소에 동의한다'는 확약서가 2026.7.1.자로 제출되었습니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. (임차인의 대항력 없음 및 HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인한 것으로 판단됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 호원동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거시설(아파트, 다세대, 오피스텔)과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 호암초등학교가 위치하며, 망월사역을 이용한 지하철 및 버스 노선이 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 대규모 상업시설보다는 소규모 상가 위주로 형성되어 있어, 활발한 유동인구보다는 지역 거주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

* 호암초등학교

* 호원고등학교 (상대보호구역으로 지정)

주변 편의시설:

* 인근 근린생활시설 이용 가능

* 망월사역 (지하철 1호선)을 통한 서울 및 수도권 접근 용이

* 버스정류장 인접

주차:

* 총 주차 대수: 40대 (지상 12대, 지하 2대)

* 세대당 주차 공간 부족 (176세대 대비)

기타:

* 아파트 관리사무소 연락처: 07047738222

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만 주장하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있어 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 자체에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

주차 공간 부족: 176세대에 비해 40대의 주차 공간은 현저히 부족하여 거주자들의 불편을 야기할 수 있으며, 이는 향후 매매 또는 임대 시 거래에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

용도지역 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 증개축 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

폐기물매립시설 설치 제한지역: (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역으로 지정되어 있어, 관련 환경 규제에 대한 고려가 필요합니다. (이는 규제 지역 지정이며, 실제 매립시설 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 소형 아파트로, 2017년 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편이나, 주차 공간이 매우 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자에게 큰 이점입니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 특수물건이지만, 명확한 확약서 제출로 법적 문제는 해결된 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 가능성 및 시세 변화를 고려했을 때, 소액 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자가 가능한 물건: 감정가 8천만원, 최근 실거래가 등을 고려할 때 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 부담이 전혀 없습니다.

교통 편의성: 지하철 1호선 망월사역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 26일 (11층): 6,000만원

* 2026년 3월 18일 (12층): 7,500만원

* 2026년 7월 3일 (10층): 9,500만원

실거래가 추이: 최근 2026년 3월부터 7월까지 6천만원에서 9천5백만원까지 가격이 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 특히 2026년 7월 3일에 거래된 10층 매물이 9,500만원으로, 이는 본건 감정가(8,000만원) 대비 높은 수준입니다.

본건은 4층으로, 최근 최고 실거래가(9,500만원)보다는 낮은 가격에 형성될 가능성이 있습니다. 일반적으로 층수별 시세 차이는 존재하나, 최근 거래 추세와 소형 평형대의 수요를 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보증금 인수 부담이 없고, 176세대 중 비교적 소형 평형대임을 감안할 때, 현재 시세와 향후 상승 가능성을 고려한 합리적인 입찰가가 중요합니다.

최근 최고가인 9,500만원(10층)을 기준으로 4층임을 감안하여 보수적으로 접근하면, 8500만원에서 9000만원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 감정가 8,000만원 대비 적정 프리미엄과 층수 차이를 감안하여, 88,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.