나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13442 [1] 서울특별시 금천구 독산동 180-24 제이제이팰리스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 서측 인근에 위치하며,주위는 공동주택, 단독주택 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 외벽치장재 및 석재 붙임 등, 내벽: 벽지,타일 등, 창호: 샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 3필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 일단으로 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025- 08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15) (대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13442 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 180-24 제이제이팰리스 제3층 제302호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

준공일자: 2021년 05월 20일 (사용승인일 기준)

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 22.79㎡ (약 6.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.84㎡ (약 7.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 등으로 이루어진 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상황 및 형상

완경사지대에 위치한 3필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 서측으로 포장된 세로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 2025-10-15) 등의 제한이 있습니다.

3. 건물 현황

3.1. 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호입니다. 외벽은 외벽치장재 및 석재 붙임 등, 내벽은 벽지, 타일 등, 창호는 샷시 등입니다. 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

3.2. 건축물 현황 (JJ팰리스)

* 주용도: 공동주택

* 총 층수: 5층

* 건축면적: 227.51㎡

* 총면적: 658.72㎡

* 대지면적: 465.7㎡

* 건축허가일: 2020년 10월 06일

* 사용승인일: 2021년 05월 20일

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-05-28 (정순기 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-12-21 (김금순)

* 압류 (동안양세무서장): 2023-03-08 (말소)

* 압류 (금천구): 2023-08-14 (말소)

* 압류 (서인천세무서장): 2024-02-19 (말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-11-26 (말소) - 본 경매 사건의 근거가 되는 권리이나, 등기부상 말소로 기재되어 있습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박 환)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-21

* 확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소된 상태이며, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 인수되는 권리 및 보증금

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 지상권은 없는 것으로 판단됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주택임차권: 말소 (박 환)

4.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보 물건이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

매각 시 임차인 박 환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금 반환 채무를 인수하지 않는다는 조건이며, 반드시 주택도시보증공사로부터 채권 포기 확인을 받아야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

주변은 주택지대로서 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다. 대형 상권과는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설은 이용 가능합니다.

5.2. 최근 실거래가 분석

* 2026년 5월 5일: 독산동 972-50번지, 다세대, 29.87㎡, 3층, 325,000,000원 (평당 약 1,088만원)

* 2026년 5월 6일: 독산동 886-6번지, 다세대, 53.72㎡, 5층, 440,000,000원 (평당 약 819만원)

* 2026년 5월 1일: 독산동 960-11번지, 연립, 21.99㎡, 4층, 140,000,000원 (평당 약 637만원)

본건(24.84㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도(2021년 준공)를 가진 다세대 주택이 2026년 5월 5일에 325,000,000원(평당 약 1,088만원)에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(238,000,000원)는 시세 대비 다소 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 정심초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설

* 주거지대 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 환경

* 주거 밀집 지역으로 조용한 편입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 보증금 관련 조건: 임차인 박 환 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것이 매각 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 인수 부담이 발생하거나 매각 자체가 무효화될 가능성이 있으므로, 매각 전후로 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 다양한 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 기타 미상으로, 현재 임대 중이라면 임차인과의 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 주요 임차인(HUG 관련)은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 정확한 확인 및 절차 이행이 필수적입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 해당 조건 미이행 시 잠재적 위험이 존재합니다. 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시장 가격보다 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 주거지 환경: 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 유사 실거래가: 약 325,000,000원 (29.87㎡ 기준, 평당 약 1,088만원)

본건 면적(24.84㎡) 기준 추정 시세: 약 270,000,000원

주택도시보증공사 관련 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 성공적으로 이행된다는 전제 하에, 낙찰자가 추가적인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가와 추정 시세 사이에서 전략적인 입찰이 가능합니다.

예상 입찰가: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 관계 변동 가능성, 경쟁자 분석 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.