나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13474 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제12층 제1201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 승강장 및 '화곡역(지하철 5호선)'이 소 재하는 등, 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건 내 제12층 제1201호로서, (사용승인일 : 2021.07.29) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 및 기계식 주 차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40미터 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

* 토지 기호 (1,2,5) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로( 접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기 간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. * 토지 기호 (3,4,6) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수 평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13474 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제12층 제1201호

용도: 다세대주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

건물면적: 25.44㎡ (약 7.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

채권자 겸 경매 신청인: 주택도시보증공사(HUG)가 337,000,000원의 채권으로 본 강제경매를 신청하였음.

말소기준권리: 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류 결정이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 우 (보증금 337,000,000원, 차임 0원). 전입일자는 2021년 12월 21일, 확정일자는 2021년 12월 8일임.

* 대항력: 등기부상 권리사항에 '말소'로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없는 것으로 판단됨.

* 매각 조건: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 본 물건이 매각됨. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금에 대해 인수할 의무가 없음.

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2021-08-11

* 소유권이전: 2021-12-17 (오승훈)

* 압류: 강서세무서장 (2023-02-07, 말소기준권리), 서울특별시 강서구 (2025-09-22, 말소), 양천세무서장 (2025-11-14, 말소).

* 주택임차권: 우용완 (2023-11-07, 337,000,000원, 말소).

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-26, 337,000,000원, 말소).

총채무액: 등기부상 채권 총액은 337,000,000원임.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역임.

인근에 학교(화원중학교)가 위치하여 학군 수요가 있으며, 지하철역(화곡역) 및 버스 정류장 접근성이 좋아 유동 인구 및 생활 편의성이 양호한 편임.

상업 시설과 업무 시설이 혼재하여 지역 내 소비 활동이 활발하게 이루어지는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

교육시설: 화원중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치함.

교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리함.

편의시설: 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

주차: 건물 내 기계식 주차장이 마련되어 있어 주차 공간이 확보되어 있음.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있음.

해당 토지는 도시지역 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 토지거래계약에관한허가구역으로 지정(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)되어 있어 향후 건축 또는 토지 활용 시 제한사항을 면밀히 검토해야 함.

임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으나, 만일의 경우 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대한 대비가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택임. 입지 및 교통 여건이 우수하다는 장점이 있음.

감정가는 292,000,000원이지만, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사한 면적의 건물(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되어 시세 파악 및 감정가 대비 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 긍정적인 요인임.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수성과 복잡한 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적인 리스크로 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높으며, 2021년 준공된 신축 건물이라는 점에서 가치가 있음.

임차인 보증금 미인수 조건으로 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 관리 측면에서 유리할 수 있음.

향후 화곡동 일대의 개발 계획 및 주택 수요 증가 시 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건물의 전용면적은 25.44㎡(약 7.70평)임.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물(366-36번지, 19.98㎡, 2019년 준공)의 실거래가는 216,000,000원으로, 이는 평당 약 10,800,000원 수준의 시세를 나타냄.

본 건의 감정가는 292,000,000원으로, 평당 약 11,480,000원 수준에 해당함.

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건임을 감안하고, 최근 실거래가 수준을 반영할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

(인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인이 직접 인수할 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.