나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13491 [1] 서울특별시 양천구 목동 612-4 제이빌더스 제10층 제1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 9호선 등촌역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택,다세대주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상 10층 건물 내 제10층 제1002호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비,주차장설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13491 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 양천구 목동 612-4 제이빌더스 제10층 제1002호

2.3. 용도

다세대주택 (현황) / 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔, 도시형생활주택(단지형다세대주택))

2.4. 건물 규모

지하 1층, 지상 10층 건물 내 10층 1002호

2.5. 면적

토지 면적: 10.31㎡ (약 3.12평)

토지 지분: 10.31㎡

건물 면적: 32.15㎡ (약 9.73평)

건물 지분: 32.15㎡

건물 제시외면적: 49.70㎡

2.6. 감정가

416,800,000원

2.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

2.8. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.9. 주요 특징

HUG 인수조건 변경, 위반건축물, 공동담보, 제시외 건물 포함

2.10. 건축 연도

2014년 (집합건축물대장상)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 9호선 등촌역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준임.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 보통 수준임.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(김포가도(양천)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합). 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역. 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20. ~ 2026.12.31.)으로 지정되어 있음.

1.1. 4. 인접 도로 상태

본건 토지 서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

2022년 12월 27일 접수된 김연섭 근저당권 (130,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, '개요' 및 '비고' 란에 '해당사항 없음'으로 기재되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김진)

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-12-26, 확정일자: 2022-12-07, 배당신고일자: 2025-01-07

대항력: 없음.

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

* 임차인: 이유경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-02-08

대항력: 없음.

비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 필요.

1.2. 4. 총 인수 보증금

0원. (단, 상기 임차인 김진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상권

대상 물건은 서울 양천구 목동에 위치하며, 지하철 9호선 등촌역 인근의 주거 및 근린생활시설 혼합 지역에 속합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.3. 2. 상권 특성

목동 지역은 잘 정비된 계획도시로서, 학원가 및 생활 편의시설이 발달한 지역으로 알려져 있습니다. 본 물건지 인근은 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있으나, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업 시설 이용은 가능합니다. (검색 결과, 오목교역 일대가 '목동의 맨해튼'으로 불리며 상업·업무·문화 기능이 집약된 중심 생활권으로 발전하고 있으며, 등촌역 인근 지역도 주상복합 및 편의시설 개발이 이루어지고 있음).

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통

지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진입 또한 원활합니다.

1.4. 2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 백화점이나 쇼핑몰은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. (검색 결과, 이대목동병원, CGV 목동, 목동경기장, 오목공원 등이 인근에 위치).

1.4. 3. 교육시설

목동 지역은 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 인근에 학교 및 학원가가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 위반건축물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다 (2015년 항측, 조립식 판넬 주거(베란다) 8㎡ 무단증축). 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 제시외 건물

건물 면적 외에 49.70㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 법적 문제나 철거 비용 발생 가능성 등을 사전에 검토해야 합니다.

1.5. 3. 임차인 관련 조건

임차인 김진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매각 조건으로 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 해야 하는 조건이 있습니다. 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 하며, 미이행 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.5. 4. 낮은 토지 지분 비율

건물 면적(32.15㎡) 대비 토지 지분(10.31㎡)의 비율이 약 32%로 낮은 편입니다. 이는 향후 재건축이나 건물 가치 상승 시 토지 소유권 확보 측면에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

1.5. 5. 제한 구역

본건 토지는 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사나 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 등촌역과 인접한 역세권에 위치하며, 목동 지역의 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 임차인 관련 특수 조건 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 건물 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 위반건축물에 대한 시정 방안 및 제시외 건물 처리 방안을 사전에 강구하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 교통 이용이 편리합니다.

* 목동 생활권: 서울 서남권의 주요 생활권인 목동 지역에 속해 있어 다양한 생활 편의시설 및 교육 환경을 공유할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2014-2015년경 건축된 건물로, 주변 구축물 대비 비교적 신축에 속합니다.

* 권리관계 명확화: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수되는 권리 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 416,800,000원

주변 매매 사례 분석:

* 궁전빌라(B동) (1986년식, 36.63㎡): 190,000,000원 (2026년 5월)

* 와이앤비 (2022년식, 25.97㎡): 265,000,000원 (2026년 5월)

* 골든빌 (2016년식, 28.47㎡): 300,000,000원 (2026년 5월)

본 건(제이빌더스, 2014-2015년식, 32.15㎡)은 전용면적 대비 건축 연도가 신축에 가깝고 고층이라는 장점이 있습니다. 최근 거래된 2016년식 골든빌(28.47㎡)의 300,000,000원 시세를 참고하면, 본 건의 시세는 300,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함 등 감안해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 요인들을 고려하여 감정가보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법률적 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.