나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13506 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제3층 제305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제305호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 368-14, 368-39 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13506 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제3층 제305호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 311,000,000원

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

토지지분: 20.039㎡ (약 6.06평)

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물지분: 29.1㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

입지조건

위치: 서울 강서구 화곡동, 화원중학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

기본 현황:

말소기준권리는 2023년 6월 9일자 강서세무서장의 압류입니다.

이후 2025년 9월 17일자 강서구의 압류, 2025년 11월 26일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 295,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김나래)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 13일

확정일자: 2021년 7월 26일

배당신고일자: 2023년 9월 12일

대항력: 없음

비고:

주의사항:

본 물건은 임차인 김나래 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 낙찰자는 임차인 관련 보증금 반환 의무를 승계하지 않습니다.

1.3. 상권분석

상권분석

주변 시세 분석:

제공된 인근 매매/전월세 JSON 데이터는 대상 물건(화곡동 368-14, '제이이하우스')과 다른 건물들의 거래 사례를 포함하고 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

'M펠리체(830-5)'(2018년 준공, 37.05㎡)는 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 810만원/㎡의 가격 수준입니다.

'한양(343-28)'(2000년 준공, 53.84㎡)은 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다.

'기린아트빌라'(1995년 준공, 41.32㎡)는 2026년 5월 169,000,000원에 거래되었습니다.

건물 정보:

'제이이하우스'는 2021년에 준공된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 해당 물건은 3층 전용면적 29.10㎡입니다.

시세 동향:

대상 물건은 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 면적이 29.10㎡입니다. 인근 'M펠리체'의 거래 사례(37.05㎡, 3억원)를 고려할 때, 신축 연식의 이점을 감안하면 유사하거나 약간 높은 면적당 가격을 형성할 수 있으나, 정확한 시세는 동일 건물 내 거래 사례가 없어 추가 조사가 필요합니다. 감정가 311,000,000원은 인근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 대상 물건 북서측 인근에 화원중학교가 위치해 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 지하철역 정보는 제공되지 않았으나, 차량을 이용한 시내 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

임차인 관련 인수 조건: 임차인 김나래 및 주택도시보증공사가 보증금반환청구권을 포기하는 조건부 매각이므로, 이 조건이 충족되지 않을 경우 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 다만, 임차인에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 낮습니다.

도시계획적 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 중요시설물보호지구, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등 여러 도시계획법상의 제한이 있어 향후 건물 이용 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 현재 감정가 311,000,000원이 인근 유사 부동산의 실거래가 대비 높을 수 있다는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

혐오시설: 반경 1km 이내에 혐오시설에 해당하는 시설은 지도상에서 명확히 확인되지 않으나, '공항 중요시설물보호지구'에 해당하여 공항 소음이나 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

해당 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 자체의 가치는 양호합니다.

권리관계는 명확하나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특이사항이 존재하여 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

주변 시세와의 비교 시 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 요구되며, 동일 건물 내 실거래가 정보 부족으로 인한 시세 파악의 한계를 인지해야 합니다.

다양한 도시계획적 제한은 향후 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

도시형생활주택: 1~2인 가구 증가 추세에 맞는 주거 형태로서 수요층이 꾸준할 수 있습니다.

권리 소멸: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (임차인 관련 조건 충족 시)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중 'M펠리체'(2018년 준공, 37.05㎡)의 300,000,000원 거래가는 ㎡당 약 810만원의 시세를 보여줍니다. 대상 물건(29.10㎡)에 이를 적용하면 약 235,600,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 감정가는 311,000,000원으로, 추정 시장 가치와 상당한 차이가 있습니다. 또한, 임차인 보증금 반환청구권 포기라는 조건부 매각임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액인 220,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사와 최신 시세 동향을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.