나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13454 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저 층 공동주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북동측에 지하철 2호선,5호선 까치산역이 인근에 노선버스 정 류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타알붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 정방형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 935-2,935-3: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만) (접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 진입표면구역(진입표면){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군 사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 935-6,935-7: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 진입표면구역(진입표면){공 항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권 역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 935-2번지 소재 제이투리더스뷰 오피스텔 경매 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13454 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2, 제이투리더스뷰 제7층 제704호

(도로명 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34, 제7층 제704호)

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 사용 추정)

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 02월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 저층 공동주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측으로 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하고, 노선버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 동측 및 서측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권보존: 주식회사제이투건설 (2022-03-03)

* 소유권이전: 성상준 (2022-04-20, 매매)

* 주택임차권: 김도현 (370,000,000원, 2022-04-20 전입, 2022-03-28 확정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (228,000,000원, 2024-05-03) - 말소기준권리

* 압류: 서울특별시 강동구 (세무, 2024-06-14), 서울특별시 강서구 (세무, 2025-05-21), 국민건강보험공단 (2025-12-10)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (370,000,000원, 2025-11-26)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2024-05-03)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(김도현)과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부상 을3(주택임차권)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, HUG 관련 조건부 매각 사항을 최종 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-20

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음 (명시되어 있으나, HUG 관련 조건부 매각 사항에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되며, 인수할 임차보증금이 없는 조건부 매각으로 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다. 다만, HUG 관련 조건부 매각 사항을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 주거용 건물과 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 인근에 지하철 2호선, 5호선 까치산역이 위치하여 교통이 편리하며, 다양한 노선버스가 운행되어 출퇴근 및 일상생활에 용이합니다.

* 오피스텔의 주 이용 목적인 업무 및 상업 기능 수행에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 지역 내 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽은 석재타일붙임, 시멘트몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 샷시로 시공되었습니다.

* 내부 시설: 건물 내에는 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 까치산역 주변으로 상업시설이 발달해 있습니다.

* 건축물 개요:

* 총 층수: 지하 2층, 지상 13층

* 총 세대수: 74호

* 주차: 총 201대 (옥내기계식 56대, 옥내자주식 56대, 옥외기계식 31대, 옥외자주식 46대)

* 준공일: 2022년 02월 22일

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건: 본 건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권으로 인한 경매이며, 임차인 김 및 승계인은 HUG로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수 부담은 없으나, 관련 조건의 최종 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 현황 주거용 사용: 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 주거용으로 사용 중인 점은 향후 명도 과정에서 임차인과의 마찰 가능성을 내포하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 속해 있어 공항 및 군사시설 관련 규제를 받습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(대상자, 용도, 기간)에 따라 매수 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 내부구조 상이 가능성: 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 준수한 주변 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 명확한 인수 부담이 없는 조건부 매각으로, 법적 리스크가 낮다고 판단됩니다. 다만, HUG 관련 특수 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현재 주거용으로 이용 중인 점과 공부상 업무시설이라는 점을 감안하여, 향후 명도 및 자산 활용 계획을 신중하게 수립하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 계획상 공항 및 군사시설 관련 규제가 존재하므로, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신식 건물로, 건물 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의성: 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 권리관계 명확성: 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 위험 요소를 최소화할 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 화곡동 일대의 지속적인 도시 개발 및 정비 사업으로 인한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

* 시세 분석:

* 본건 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 935-2번지 제이투리더스뷰 오피스텔의 현재 시세 정보를 종합적으로 파악한 결과, 유사 면적(약 28~30㎡)의 오피스텔 매물은 3억 5천만원에서 4억원 사이에서 거래되는 것으로 이해됩니다.

* 최근 실거래가 역시 유사한 가격대에 형성되어 있으며, 본 건의 감정가 3억 4천 3백만원은 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 343,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건)

* 고려 사항:

* 인수할 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 신축 건물이라는 점과 편리한 교통 환경은 분명한 장점입니다.

* 일반적으로 유사 지역 오피스텔 경매 낙찰가율은 감정가의 90~100% 수준에서 형성되는 경향이 있습니다.

* 예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

* (산정 근거: 감정가(3.43억원) 대비 시세가 약간 높거나 비슷함을 고려하여, 인수 부담이 없는 점을 감안하여 가격 메리트를 확보하며, 일반적인 낙찰가율 범위를 고려하여 보수적으로 산정하였습니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 후 결정해야 합니다.)

1.9. 혐오시설 확인

* 본건 소재지 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유흥가, 악취 발생 시설 등) 존재 여부를 확인한 결과, 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색을 통해 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 보다 면밀한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.