나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13479 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제비동 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "광명사거리역(지하철7호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 중 제1층 제103호로서, (사용승인일 : 2021.01.26) 외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 3필 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2), 3) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13479 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제비동 제1층 제103호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 229,000,000원

* 면적

* 토지면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

* 건물면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 건물 정보:

* 사용승인일: 2021년 01월 26일

* 층수: 4층 건물 중 제1층

2. 입지조건

* 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 북동측 인근에 "서울개명초등학교"가 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

* 차량의 접근성은 양호하며, 도로 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 7호선 "광명사거리역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

* 본 건물의 말소기준권리는 2023년 06월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(부산지방법원 2023카단103835)입니다.

* 매각으로 인해 가압류, 강제경매, 압류 등은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 234,000,000원

* 전입일자: 2021년 06월 30일

* 확정일자: 2021년 06월 08일

* 대항력: 없음.

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환을 보증하고 있으며, 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

* 인수 조건

* 본 매각의 주요 주의사항은 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 한다는 점입니다.

* 이 조건이 충족될 경우, 매수인은 임차인의 보증금 관련 채무를 인수하지 않게 됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인 관련 조건이 중요하게 작용합니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "서울개명초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 7호선 "광명사거리역"을 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 수행한 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행되어야 매수인의 리스크가 사라집니다. 해당 조건 불이행 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.), 매수인의 자격 요건 및 관련 절차 확인이 필요합니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외 다른 임대차 관계는 미상으로, 인수되는 권리가 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 신축된 다세대주택으로 건물 상태가 양호하다는 장점이 있습니다.

* 초등학교 인근의 좋은 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 다만, HUG 인수조건과 토지이용계획상의 제약사항 등 확인 및 관리해야 할 부분이 존재합니다.

* 임차인의 보증금 관련 권리 포기 조건이 명확히 이행된다면, 비교적 안전하게 인수 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 서울 개봉동 지역 내 초등학교와 지하철역이 근접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: HUG 인수조건이 명확하게 제시되어 있어, 권리 분석에 대한 불확실성을 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 229,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 건물의 신축 연도와 면적을 감안하여 시세를 분석해야 합니다. 제공된 JSON 데이터의 매매 사례들은 본 건물과 다른 지번의 다세대주택으로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 가장 최근인 2026년 3월에 거래된 SKYVILLE(333-8, 2002년 건축, 44.64㎡)이 17,500만원에 거래된 점을 참고하면, 본 건물의 면적(22.28㎡) 대비 평당 가격은 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 신축 연도(2021년)와 양호한 입지 조건을 고려하여, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 임차인의 보증금 234,000,000원은 HUG에서 보증하는 금액이며, 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않으므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 고려하지 않습니다.

* 종합적으로 판단했을 때, 감정가 대비 약 90% 수준인 206,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.