나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13433 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 제3층 제304호로서,(사용승인일: 2022.05.03) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '도시형생활주택/단지형다세대주택'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강비설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13433 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제3층 제304호

* 건물명: 큐브포

* 용도: 도시형생활주택 (공부상 '도시형생활주택/단지형다세대주택' 기재)

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2022년 05월 03일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제3층 제304호

* 총 연면적: 약 659.71㎡ (약 199.57평)

* 총 대지면적: 약 339.7㎡ (약 102.76평)

* 매각 대상 면적:

* 토지: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 건물: 29.89㎡ (약 9.04평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정평가액: 421,000,000원

1.1. 입지조건

이 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다.

1.1. 1. 주변 환경 및 교통

* 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본건은 '월정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 필지 북서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

1.2. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원 2025타경13433호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 복잡한 권리관계가 존재하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸주의

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 26일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권보존, 소유권이전)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리(을3: 주택임차권) 역시 원칙적으로 소멸 대상입니다.

1.2. 2. 인수주의 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

* 채권자 및 물건명세서 상 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보' 등이 기재되어 있습니다.

* 특히, 임차인 김민철은 대항력이 있다고 기재되어 있으며, 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 김민철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 09월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

* 주의: 보증금과 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있다고 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(박성호)

* 보증금: 409,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 30일

* 확정일자: 2022년 08월 16일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 등기부상 권리관계: 을3 주택임차권 (2024-10-15 말소)

* 비고: 말소기준권리인 강제경매(갑3)의 채권자와 동일하며, 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 물건명세서상 해당 임차권에 대한 매수인 승계 시 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소' 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 조건부 매각 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 이로 인해 지역 내 기본적인 소비 수요는 존재하나, 대형 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북동측 인근에 서울월정초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하나, 구체적인 대형 편의시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 전반적으로 주거 중심의 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 김민철의 권리 관계: 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 '대항력 있음'으로 명시된 점은 가장 큰 리스크입니다. 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* HUG 임차권 관련 조건: HUG의 임차권이 말소기준권리와 동일인(채권자)에 의해 진행되는 강제경매로 인해 소멸될 가능성이 높으나, '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기' 조건은 낙찰자가 잔액을 인수하지 않는다는 의미로 해석되나, 명확한 법적 조언을 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재하여 향후 건축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일정 조건에 따라 토지거래허가를 받아야 하는 지역으로, 외국인 등의 경우 추가적인 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 5월에 사용승인을 받은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 화곡동의 주거 지역에 위치합니다. 교통 및 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 임차인 김민철의 '대항력 있음' 상태와 보증금 0원이라는 점, 그리고 HUG 관련 복잡한 임차권 조건이 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 명확히 해소할 수 있다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로, 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 소형 면적(전용 29.89㎡)으로 1인 가구 등 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* 권리 관계 확인 및 명도 리스크 해소 시, 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 421,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 연식이 오래되었거나 다른 단지의 정보로, 본건(2022년식, 29.89㎡)과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다만, 2018년식 37.05㎡ 아파트가 300,000,000원에 거래된 점을 참고하면, 신축이라는 점을 감안할 때 감정가 4.21억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원이고, HUG 관련 복잡한 조건이 명시되어 있으나 명도 리스크만 해소된다면 감정가 이하에서도 충분히 고려할 수 있습니다.

권리 관계의 불확실성과 명도 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 337,600,000원 ~ 378,900,000원 범위를 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 3억 5천만원 ~ 3억 8천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.