나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13460 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 오피스 텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이 소 재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.11.14자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 3층 302호로서, 외 벽 : 외장 석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 오피스텔 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m미만)(접합)[기호2], 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20~2026 .12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13460 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제302호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중)

건축년도: 2019년 11월 14일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 3층 302호

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.82㎡ (약 2.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

225,000,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

* 임차인 김 (보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음)

* 임차인 주택도시보증공사(오동진) (보증금 229,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-03-14, 배당신고일자 2024-01-18, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 교통이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 연교분 (2019-11-29)

* 소유권이전: 최상범 (2023-02-24)

* 가압류: 수협은행 (2024-01-05, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-01-05, 말소) - 본건 경매 개시 결정 (2025타경13460)

* 주택임차권: 오동진 (2022-04-29 전입, 2022-03-14 확정, 2024-01-18 배당신고, 말소 예정)

3.2. 임차인 분석

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-06-04. 대항력 없음.

* 임차인 오동진: 보증금 229,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-03-14. 배당신고일자 2024-01-18. 대항력 없음.

주택임차권이 등기되었으나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됨.

3.3. 인수되는 권리

특별매각조건에 따라 임차인 오동진 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원임.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리(인천지방법원 2023카단111564, 수협은행 가압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 오동진은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 소규모 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임. 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 비교적 젊은 층과 1인 가구의 수요가 있는 지역으로 분석됨.

4.2. 잠재적 수요

지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 직주근접 수요 및 주변 지역 거주민의 이용 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 소규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임. 이는 향후 용도 변경 등에 따른 행정적 이슈나 세금 문제 발생 가능성을 내포할 수 있음.

6.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음. 특히 공항 관련 보호구역 및 군사기지 보호구역 지정은 향후 건물 신축, 증축, 개축 등에 제한을 줄 수 있음.

6.3. 임차인 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 임대차 관계 정리에 따른 추가적인 분쟁 소지는 낮으나, 조건 이행 여부를 명확히 확인해야 함.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 공동묘지 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 넓은 의미의 '혐오시설'은 개인의 가치관에 따라 다르게 해석될 수 있으며, 모든 시설은 잠재적인 민원 발생 가능성을 내포하고 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 2019년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적임.

다만, 오피스텔의 현황 주거용 사용, 공항 및 군사 관련 보호구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 또한, 화곡동 지역은 다세대주택 및 빌라 밀집 지역 특성상 개발 및 민원 발생 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능한 역세권 단지.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 내부 컨디션 양호 기대.

* 저렴한 인수 부담: HUG 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없어 초기 투자 부담 경감.

* 비교적 양호한 시세: 인근 지역 신축 오피스텔 및 빌라 거래 사례 대비 합리적인 감정가 수준 유지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원이며, 인근 지역 오피스텔 시세 및 최근 경매 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됨. 특히, 까치산역 인근 신축 오피스텔 경매 사례에서 예상 낙찰가 1억 6,000만~1억 7,000만원, 예상 매각가 2억 4,500만원 내외를 제시한 점을 참고할 수 있음.

본 물건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 부담해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의사를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.