나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경133739 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-107 수명그린빌 제비동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근 도로에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건으로

외벽 : 석재치장 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비. 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한
구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경133739 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-107 수명그린빌 제비동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제201호

토지 면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

건물 면적: 34.58㎡ (약 10.46평)

감정가: 230,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 여건은 보통입니다.

접근성: 물건지로 이어지는 남서측으로 약 4미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

주변 특이사항: 공항과 인접한 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 이용에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않습니다 (등기부 상 지상권 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한소리)

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2019-08-16

* 확정일자: 2019-07-31

* 대항력: 없음

말소 기준 권리: 갑6, 강서구 압류 (2021-04-13 접수)

주요 권리 내역:

* 을4, 주택임차권 (채권자: 한소리, 금액: 204,000,000원) - 2021-09-27 접수, 말소 예정.

* 갑9, 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 211,555,576원) - 2024-09-06 접수, 말소.

주요 사항:

* 본 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 부동산강제경매입니다.

* 임차인 '한소리'의 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없습니다.

* 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차권 및 관련 보증금은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

상업 활동: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주로 분포하고 있습니다.

수익성: 본 건은 도시형생활주택으로, 주거용 임대 수익을 통한 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 화일초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이하며, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 화일초등학교가 인접해 있습니다.

교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 조용한 주거 지역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

입지 제약: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 행위나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

건물 노후도: 2015년 준공 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리에 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 개발 영향: 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따라 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없습니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청하였으며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 법적 부담 없이 취득 가능합니다. 감정가는 2억 3천만원이며, 주변 시세와 건물 연식(2015년 준공)을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 공항 관련 지구 편입으로 인한 잠재적 제약 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 HUG 조건부 매각으로 인한 인수 보증금 없음.

실거주 및 임대 목적 적합: 도시형생활주택으로서 실거주 또는 임대 수익 투자 상품으로 활용 가능합니다.

지역 잠재력: 강서구 지역의 개발 호재 및 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 2019년식 건물: 216,000,000원 (약 3,570만원/평)

* 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 1986년식 건물: 150,000,000원 (약 1,323만원/평)

* 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 2002년식 건물: 160,000,000원 (약 1,410만원/평)

본건 물건 정보: 34.58㎡ (약 10.46평), 2층, 2015년 준공.

감정가 대비 평당 가격: 230,000,000원 / 10.46평 ≈ 21,988,527원/평.

분석:

최근 매매 사례를 보면, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 평당 가격의 편차가 크게 나타납니다.

2019년식의 작고 신축인 물건은 평당 가격이 매우 높게 형성된 반면, 1986년식 및 2002년식의 오래된 물건들은 평당 가격이 상대적으로 낮습니다.

본건은 2015년 준공으로 두 번째로 연식이 짧은 편에 속하며, 면적 또한 중간 정도입니다. 감정가(약 2,199만원/평)는 최근 거래된 오래된 물건들보다는 높지만, 가장 최근 거래된 신축 물건보다는 낮게 형성되어 있어 합리적인 수준으로 보입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가:

제공된 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 적정 시세 범위는 대략 210,000,000원 ~ 250,000,000원 정도로 추정됩니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.