나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147820 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 "양서중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2019-12-23)

외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활(다세대)주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 교육환경보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목
[도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금233,000,000원(2022.1.28.자로 금1천만 원 증액)
임대차계약일자 : (1)2020년 2월 22일 (2)2020년 3월 13일 (3)2022년 1월 28일
임차권자 : 박경애

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147820 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2019년 12월 23일

감정가: 231,000,000원

토지면적: 23.52㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.52㎡ (약 7.12평)

건물면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 공동담보, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 "양서중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 동측으로 약 10m 도로에 접해 있으며, 토지는 자루형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2024.12.06, 주택도시보증공사, 금액: 233,000,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 등기부요약 상 을3 권리인 주택임차권 (박경애, 223,000,000원, 2020.03.13 전입, 2020.02.24 확정)은 말소 대상입니다.

* 등기부요약 상 갑4 권리인 동대문세무서장의 압류 (2025.01.22)는 말소 대상입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 박경애)

* 보증금: 223,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2020년 03월 13일

* 확정일자: 2020년 02월 24일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상이며, HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합 의견

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인 박경애 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 조건부 매각으로 인해 권리관계가 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 매매/임대 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5~7월) 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년 건축, 전용면적 52.41㎡ (약 15.86평)인 다세대주택이 302,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 576만원).

* 2019년 건축, 전용면적 55.56㎡ (약 16.81평)인 다세대주택이 329,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 592만원).

본건은 2019년 준공된 전용면적 29.37㎡ (약 8.89평) 다세대주택으로, 최근 거래된 유사 신축 건물들의 평당 가격을 적용 시 (약 576만원~592만원/㎡), 본건의 현재 시세는 대략 169,200,000원 ~ 173,900,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 신월동 일대는 주택 위주의 조용한 주거 지역이며, 아파트, 다세대, 연립주택 등이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가적인 현장 확인 및 지도 검색 필요)

5.2. 교육시설

"양서중학교"가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. (강서양천교육청에 상세 확인 필요)

5.3. 주변 환경

주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 법적 제한사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.05 ~ 2029.09.09, 지목 [도로] 한정)으로 지정되어 있으나, 이는 토지 거래 시 특정 조건에 해당될 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

본건 소재지 주변에 즉각적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 주변 지역의 대규모 개발 또는 시설물에 대한 지속적인 관심 필요)

6.3. HUG 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 권리 관계는 명확하나, 관련 절차 및 조건에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 소형 평형(전용 8.89평)을 갖추고 있습니다. 교통 및 주거 환경이 양호하며, 권리관계가 복잡하지 않고 인수할 권리 및 보증금이 없어 투자에 부담이 적습니다. 다만, 감정가(2억 3100만원) 대비 최근 유사 신축 다세대주택의 시세(약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한이 있으며, HUG 관련 매각 조건에 대한 이해가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공)

* 명확한 권리관계 (인수되는 권리 및 보증금 없음)

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 소액 투자에 적합

* 양호한 교통 및 주거 환경

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 시가는 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(2억 3100만원)와의 격차가 존재하므로, 시세 분석 결과를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다. 보증금 인수액이 0원이므로, 권리상의 추가 부담은 없습니다.

권리상의 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 고려하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려한 합리적인 입찰가로는 185,000,000원 ~ 200,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 시세 차이가 크므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.