나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147820 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경147820 [1] 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경147820 | 소재지: 서울특별시 양천구 월정로 183-2, 제3층 제301호 (신월동, 씨티하우스) | 감정가: 231,000,000원 | 최저가: 231,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경147820 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2019년 12월 23일

외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등

내벽: (제시 정보 없음)

창호: 샷시 창호 등

건물 이용상태: 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등 설치

토지 형상 및 이용상태: 자루형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 동측으로 약 10m 도로에 접함

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "양서중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 현재 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 더불어, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니(지목 [도로] 한정) 투자 시 유의해야 합니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 동일하게 '주OOOOOOO'로 기재되어 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 '박경애'의 존재입니다. 해당 임차인은 2020년 2월 22일 (1차), 2020년 3월 13일 (2차), 2022년 1월 28일 (3차)에 걸쳐 임대차 계약을 체결했으며, 총 임차보증금은 233,000,000원(2022년 1월 1천만원 증액)입니다.

임차인의 대항력 및 우선변제권 여부는 낙찰자가 부담해야 할 위험 요소가 될 수 있습니다. 임차인이 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 시점이 2020년 2월 22일 이전이며, 임대차계약서상 확정일자까지 갖추었다면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 임차보증금 233,000,000원은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수되어야 합니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금이 감정가(231,000,000원)에 육박하므로, 임차인의 권리 관계를 철저히 파악하는 것이 필수적입니다. 등기부등본 상의 다른 권리 관계(근저당, 가압류 등)도 면밀히 확인하여 선순위 권리가 있는지, 임차인보다 앞서는 권리가 있는지 여부를 파악해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 소재한 신월동 지역은 주거 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 주거 형태가 분포하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 이는 지역 내 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

1.7. 생활정보

본건은 "양서중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 양천구는 서울 서남권에 위치하여 시내 접근성이 양호한 편입니다. 지역 내 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 '박경애'의 대항력 문제입니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자는 임차보증금 233,000,000원을 인수하거나 변제해야 할 의무가 발생할 수 있으며, 이는 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 따라서 임차인의 법적 지위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한사항(예: 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등)은 향후 재건축이나 증축 등 개발 계획 시 제약이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 서울특별시 양천구에 위치하여 지리적 이점이 있습니다. 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 점도 긍정적입니다. 만약 임차인과의 원만한 합의가 이루어지거나, 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단될 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 또한, 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.10. 종합 의견

본 서울남부지방법원 2024타경147820 (1) 물건은 서울 양천구 신월동의 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 현재 임차인이 높은 보증금으로 거주 중이며, 이 임차인의 대항력 유무가 낙찰자에게 큰 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 요소입니다. 따라서 본 물건의 투자를 고려하신다면, 임차인의 권리 관계를 법률 전문가와 함께 면밀히 분석하고, 낙찰 후 인수해야 할 보증금 액수 및 관련 비용을 충분히 산정한 후 신중하게 접근해야 할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계