나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566617 [1] 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 7동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 항동7가 소재 "인천항 여객터미널" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 학교시설, 종합어시장, 근린생활시설, 항만관련시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 내 1층 106호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 현황 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(항동1-2구역) , 대로1류(폭 35m-40m)(1974-06-27)(접합) , 대로2류(폭 30m-35m)(1974-06-27)(접합) , 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>,중점경관관리구역(2022-06-20)(인천항 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

인천지방법원 2024타경566617 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 강OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 항동7가 27-107 라이프아파트 7동 1층 106호

용도: 아파트

건물명: 라이프아파트 (주위환경에서 비취맨션2단지 아파트 언급됨)

사용승인일: 1981년 10월 7일 (건축물대장상 사용승인일: 1990년 6월 27일)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 317,000,000원

토지면적: 76.12㎡ (약 23.02평)

토지지분: 76.12㎡ (약 23.02평)

건물면적: 125.68㎡ (약 38.01평)

건물지분: 125.68㎡ (약 38.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 중구 항동7가에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 학교시설, 종합어시장, 근린생활시설, 항만관련시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 인천항 여객터미널 동측 근거리에 위치합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결되어 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

토지는 대체로 장방형이며, 현재 "아파트" 건부지로 이용 중입니다. 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(항동1-2구역)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로2류, 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안), 중점경관관리구역(인천항 중점경관관리구역) 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑5: 2024년 9월 10일 소유권 이전 (매매가 300,000,000원)

* 갑6: 2024년 10월 15일 인천지방법원 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

* 을6: 2023년 11월 1일 주택임차권 설정 (권리자: 강선희, 권리금액: 270,000,000원, 말소: 인수)

3.2. 임차인 분석

임차인 강선희 씨가 존재하며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자: 2021년 9월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 31일

* 배당신고일자: 2023년 11월 1일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부상 을구 6번 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 참고사항에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 매수자에게 대항할 수 있는 임차권이며, 임대차보증금 270,000,000원에서 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 아파트 등 주거시설과 함께 종합어시장, 항만관련시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 성격의 지역입니다. 대규모 항만 시설과의 인접성은 물류 및 산업 활동과 관련된 특징을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

본건이 속한 단지는 "비취맨션2단지 아파트"로 정보가 제공되었습니다.

* 관리사무소 연락처: 032-884-0812

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 854세대

* 최고층/최저층: 14층/1층

* 주차대수합계: 420대

* 전용면적 (총합계): 58,910.18㎡ (약 17,822.09평)

* 총면적 (대지권): 72,542.13㎡ (약 21,944.93평)

5.2. 단지 정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 내 1층 106호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 강선희 씨의 존재입니다. 임차인의 보증금 270,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 예상 낙찰가 산정에 매우 중요한 고려 요소입니다.

6.2. 건물 노후도

1981년 사용승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 주거 편의성 저하가 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 요인

인천항 등 항만 관련 시설과의 인접성으로 인해 소음, 냄새, 교통량 증가 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 항동7가에 위치한 아파트입니다. 감정가는 317,000,000원이지만, 가장 중요한 점은 대항력 있는 선순위 임차인에게서 발생하는 270,000,000원의 미회수 보증금 인수 리스크입니다. 이 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 건물 노후화와 항만 지역이라는 입지적 특성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천항 배후지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 명확한 시세 분석과 인수 보증금 부담액 산정을 통해 매력적인 가격에 취득한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적(약 38평)의 아파트 매매 시세는 현재 약 290,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 파악됩니다. 또한, 본 건과 유사한 시기에 거래된 인근 아파트의 가격은 약 290,000,000원에서 310,000,000원 사이이며, 1980년대 건축된 아파트의 경우 통상적으로 250,000,000원에서 300,000,000원 범위에서 거래되는 경향이 있습니다. 최근 집합건물 등기부상으로는 다른 호실이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

본 물건의 감정가는 317,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 따라서, 예상 입찰가는 현재 시세에서 인수해야 할 보증금 부담액을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 예를 들어, 시세가 300,000,000원이라 가정하고 인수해야 할 보증금이 270,000,000원이라면, 실질적인 부동산 가치는 30,000,000원 수준으로 하락할 수 있습니다. 실제 입찰가는 이 점을 고려하여, 정확한 인수 보증금액 확정 및 추가적인 현장 조사를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 낙찰 후 정산 과정을 통해 인수 금액이 확정될 수 있음을 시사합니다. 다만, 명확한 권리 인수 조건이므로, 이를 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.