나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145114 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145114 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경145114 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로8길 210, 제3층 제303호 (화곡동, 소담밸리) | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 201,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경145114 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145114 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 17.23㎡ (약 5.21평)

토지 지분율: 1723.125

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적 추정): 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 지분율: 2975

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 정보 없음

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 2013년 4월 18일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수 설비와 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 3필지의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 8미터, 남동측으로는 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"이 등기되어 있으며, 임차권 등기 사항이 존재합니다.

임차 내역은 다음과 같습니다:

- 임차보증금: 총 177,000,000원 (2021년 8월 17일 8,000,000원 증액)

- 임대차계약일자: (1) 2019년 10월 07일, (2) 2021년 08월 17일

- 확정일자: (1) 2019년 10월 14일 (169,000,000원), (2) 2021년 08월 18일 (증액분 8,000,000원)

확정일자를 받은 임차인은 배당 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 다만, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 임차인의 정확한 배당 순위와 예상 배당률을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 소유자와 채무자가 동일인인지 여부, 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지 등을 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신정초등학교"가 남동측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다. 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 5호선 "목동역" 및 "신정역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 상권분석

화곡동 일대는 풍부한 배후 주거 단지를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 본건이 위치한 곳은 근린생활시설이 있어 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 학교 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때, 지역 상권은 꾸준히 유지 및 발전될 가능성이 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 2013년 4월 18일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 전용면적 약 9평(29.75㎡)의 아담한 주거 공간을 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 급배수 시설과 도시가스 개별난방 시스템이 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 등기된 임차권의 존재로 인한 보증금 인수 부담입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 임차인의 배당률 분석과 명도 과정에서의 불확실성을 철저히 검토해야 합니다.

토지이용계획 상 공항 관련 지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한 사항이 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, "민간임대주택 등록" 상태는 명도 및 향후 매각 절차에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시지역 내 주거 밀집 지역으로 소음이나 기타 생활 불편 사항은 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 준수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통한 시세 차익 또는 실거주 목적의 투자가 가능한 물건입니다. 하지만 등기된 임차권으로 인한 보증금 인수 및 명도 부담이 존재하는 만큼, 권리 분석과 명도 전략 수립이 무엇보다 중요합니다. 토지이용계획 상의 일부 제한 사항도 함께 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 우수한 입지: "서울신정초등학교" 인근이며, 지하철 5호선역(목동역, 신정역)이 근거리에 있어 교통이 편리합니다.

- 안정적인 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

- 합리적인 가격: 감정가를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 교육 시설 접근이 용이하여 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계