나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145114 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "목동역", "신정역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2013.04.18.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

791-16, 791-17, 791-32 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항 있음.
- 임차보증금 : 금177,000,000원(2021년08월17일 금8,000,000원 증액)
- 임대차계약일자 : (1)2019년10월07일 (2)2021년08월17일
- 확정일자 : (1)2019년10월14일(금169,000,000원) (2)2021년08월18일(증액한금8,000,000원)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145114 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 791-16 소담밸리 제3층 제303호

건물명: 소담밸리

토지면적: 17.23㎡ (약 5.21평)

토지지분: 17.23125㎡ (약 5.21평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

감정가: 201,000,000원

건축년도: 2013년 04월 18일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브 지붕)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시채권자)

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주변환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "목동역", "신정역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.3. 권리분석

매각물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각함.

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 5번, 접수번호: 117622)임.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 강제경매개시결정 등기 외 을구 7번 주택임차권이 존재함.

* 을구 7번 주택임차권 (서슬기):

* 임차보증금: 177,000,000원

* 임대차계약일자: 2019년 10월 07일 / 2021년 08월 17일 (증액)

* 확정일자: 2019년 10월 14일 (169,000,000원) / 2021년 08월 18일 (8,000,000원)

* 전입일자: 2019년 11월 15일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 인수 (매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수함)

* 집합건물 등기부 요약상 을구 7번 주택임차권의 말소 여부가 '인수'로 명기되어 있으며, 물건명세서에서도 동일하게 '매수인이 인수함'으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 함.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주거 생활권역의 상권을 형성하고 있음.

인근에 편의시설 및 상업시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 서울신정초등학교, 강서중학교, 신서고등학교 등 학군이 형성되어 있음.

* 교통시설: 지하철 5호선 목동역, 신정역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능.

* 기타: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 177,000,000원 중 미배당액이 발생할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점임. 이는 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있음.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등에 해당되어 향후 건물 증개축 시 제한이 있을 수 있으며, 공항 소음 등의 영향이 있을 수 있음.

* 개별 건물 및 토지 관리: 다세대주택으로서 건물 내 각 세대 간의 이해관계 조율 및 관리가 필요할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2013년) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 중 미배당액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이러한 권리 관계의 복잡성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요함. 감정평가액 대비 인수해야 할 임차 보증금 비율이 높아, 낙찰 후 추가 비용 부담이 상당할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2013년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 내부 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 실거주 목적 시: 임차인과의 명도 절차를 원만히 해결할 경우, 안정적인 실거주가 가능함.

* 시세 차익 기대: 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 시세 상승 가능성이 있음.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 201,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 177,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 신축(2019년 준공)의 전용면적 19.98㎡ 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건(29.75㎡)이 면적이 더 넓고 건축 연도가 조금 더 오래되었으나, 임차 보증금 인수 부담으로 인해 입찰가는 보수적으로 접근해야 함.

총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같음.

예상 입찰가: 100,000,000원

(총 예상 취득 비용: 약 277,000,000원 (입찰가 100,000,000원 + 인수 보증금 177,000,000원))

이는 최근 매매 사례(21,600만원)보다 높지만, 면적 증가분을 고려한 최대치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통한 추가적인 검토가 필요함.

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 서슬기(보증금 177,000,000원)는 대항력은 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 보증금 전액 변제 여부 및 인수 금액을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.