나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142979 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-57 마크하우스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북동측 인근에 위치에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2·5호선 "까치산역" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내
제6층 제602호로서,
외벽 : 석재 붙임 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142979 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-57 마크하우스 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 27.15㎡ (약 8.21평)

* 토지지분: 27.15㎡ (약 8.21평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 건물지분: 40.11㎡ (약 12.13평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

* 건축년도: 2019년 (마크하우스)

1.1. 입지조건

(빈 줄 2개)

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경은 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 수준입니다.

* 교통상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

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* 소유권보존: 김범수 외 1명 (갑1, 2020-07-02)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 홍승하 (갑2, 2020-09-03)

* 주택임차권: 신화진 (보증금 335,000,000원, 전입 2020-08-31, 확정 2020-07-23) (을3, 2022-10-13)

* 압류(세무관리과): 강서구 (말소기준권리) (갑3, 2024-08-29)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (채권액 355,000,000원) (갑4, 2024-11-25)

* 압류(징세과): 양천세무서장 (갑5, 2025-04-28)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 강서구의 압류(갑3)보다 먼저 설정된 권리(갑1, 갑2)는 매각으로 소멸되지 않으나, 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 존재하며 보증금은 335,000,000원이나, 본 건은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 매각이 진행됩니다.

* 공시된 임차인 현황에 따르면 대항력은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로부터 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 을3 임차권은 말소 대상입니다.

* 총 채권액은 335,000,000원(임차보증금)으로 기재되어 있으나, 이는 실제 경매 채권액과는 별개로 임차인의 권리 사항을 나타냅니다.

1.3. 상권분석

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* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다세대주택 및 단독주택이 많아 지역 주민을 위한 생활형 상권이 발달한 것으로 보입니다.

* 까치산역 인근으로 교통이 편리하여 기본적인 유동 인구 확보가 용이하며, 주민센터가 소재하여 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

* 상업 시설보다는 주거 지원 시설 및 근린 생활 시설 위주로 형성된 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주민센터, 지역 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 반경 내 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 지역 내 의원급 의료시설은 쉽게 이용 가능하며, 대형 병원 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역(수평표면)"으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 건물 증축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* "가축사육제한구역", "대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)", "과밀억제권역" 등으로도 지정되어 있어 추가적인 개발 및 이용에 제한 사항이 존재합니다.

* 감정평가서 상의 "구분건물감정평가요항표"에 따르면, 본건의 내부구조도는 이해관계인의 폐문부재로 인해 건축물대장상 현황도와 외부 관찰, 탐문 조사 등을 통해 표기되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 재확인을 통해 반드시 검증해야 합니다.

* 임대 관계가 "미상"으로 기재되어 있어, 혹시 모를 공실 리스크나 새로운 임대차 계약 시 조건 협상에 변수가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 관련 조건의 정확한 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (현재 분석으로는 보증금 인수 부담은 없음)

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 외관상 유지 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 환경이 형성되어 있어 실거주 또는 임대 목적 모두 고려해볼 만합니다.

* 주요 권리 사항인 임차권은 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 다만, 공항 관련 보호지구 및 여러 도시계획법상의 제한 사항이 존재하여 향후 건물 활용이나 가치 상승에 일부 제약이 있을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 정보 분석 시, 연식 차이에 따른 가격 편차가 크게 나타나므로, 본 물건의 실질적인 시세 파악 및 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물(2019년 준공)로 최신 설비와 깔끔한 내부 상태 기대 가능.

* 대항력 없는 임차인 조건으로 보증금 인수 위험 없이 명확한 권리 분석 가능.

* 지하철역(까치산역) 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성 확보.

* 도시형생활주택으로서 1~2인 가구 대상의 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 지속적인 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 350,000,000원입니다.

* 최근 매매 정보 분석 결과, 2019년에 준공된 유사 연식의 빌라(더원)는 전용면적 19.98㎡가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 10,810,000원/㎡입니다. 본 건의 건물 면적 40.11㎡에 이 단가를 적용하면 약 433,600,000원 수준의 잠재 가치를 추정할 수 있습니다.

* 반면, 1986년 및 2002년식의 다른 빌라들은 150,000,000원에서 160,000,000원에 거래된 사례가 있어, 건물 연식에 따른 가격 차이가 매우 큰 것을 알 수 있습니다.

* 본 건은 2019년식 신축 건물임을 고려할 때, 감정가(약 8,726,000원/㎡)는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 또한, 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점은 입찰가 산정에 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 공항 관련 제한구역 등 개발 및 이용상의 제약 사항은 향후 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 350,000,000원을 기준으로, 주변 신축 빌라 시세와 향후 개발 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 350,000,000원에서 시작하여, 경쟁 상황에 따라 360,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 면밀한 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

* 주변에 명확한 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.