나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3041 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 그랜드타워 제1동 제1층 제105호, 제106호로서, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위 환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가,나 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제105호, 제106호로서,
외벽 : 돌붙임, 타일, 강화유리 등 마감
내벽 : 타일, 몰탈위페인트 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가,나 : 소매점으로 이용중임.

설비내역

건물 내에 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 25m 내외, 서측으로 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 가,나 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-소매점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3041 (2)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 1동 1층 106호 (도로명: 전라남도 나주시 그린로 361)

* 토지면적: 15.18㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 위락시설)

* 감정가: 268,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (추정)

* 집합건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제105호, 제106호

* 사용승인일: 2015년 05월 18일

1.1. 소유권 및 권리관계

* 소유권 변동:

* 2015-06-01: 케이피코리아주식회사 (소유권보존)

* 2015-06-25: 이삼재 (소유권이전, 매매)

* 말소기준권리: 2015-06-25 우리은행 근저당권 (채권액 876,000,000원)

* 현재 채권 총액 (등기부 기준): 876,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑3 임의경매 등 (말소기준권리 이하 모든 권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 상가지대가 소재하는 상가지대. 전반적인 주위 환경은 무난함.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리. 동측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(25m~30m) 및 중로2류(15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구.

2.1. 주변 시설

* 행정 및 공공시설: 빛가람동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 우수함.

* 상업시설: 다양한 업종의 근린생활시설(음식점, 카페, 병원, 약국, 소매점 등)이 밀집하여 상권 형성.

* 주거시설: 인근에 다수의 대규모 아파트 단지가 소재하여 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 교통 편의: 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 주요 도로망 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역은 주로 주거 및 상업 용도로 개발되어, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2015.06.25.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 현재 소매점으로 이용 중인 임차인이 있으나, 보증금 및 차임 등 계약 내용이 불명확합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없으므로 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 제1종근린생활시설 및 위락시설로 등록되어 있으며, 현재 소매점으로 활발히 이용 중입니다.

* 지역 특성: 나주 혁신도심의 핵심 지역인 빛가람동에 위치하여, 지속적인 인구 유입 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 혁신도시 내 공공기관, 기업 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 경쟁 및 기회: 상업지대 내 다수 상가와 경쟁이 있으나, 대로변 인접성 및 가시성이 확보된 위치로 소매점 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 행정복지센터, 금융기관, 병원, 약국, 다양한 음식점 및 소매점 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 풍부합니다.

* 교육 환경: 주변 아파트 단지 내 초·중·고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 교통 및 접근성: 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망으로의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인의 보증금 및 계약 내용이 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 상권 변화 가능성: 혁신도시의 추가 개발 계획, 인구 변동 등 외부 요인에 따른 상권의 장기적인 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공실 위험: 현재 소매점으로 운영 중이나, 향후 경기 변동 및 경쟁 심화 등으로 인한 공실 위험은 상가 투자의 일반적인 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심 상업지구인 빛가람동에 위치한 그랜드타워 내 근린상가입니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수에 큰 문제는 없을 것으로 판단되나, 현재 이용 중인 임차인의 보증금 미상 문제는 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 감정가는 2.68억원이며, 현 상태로 소매점 운영이 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 나주 혁신도시의 핵심 상업지역에 위치하여 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 다수의 아파트 단지와 혁신도시 내 종사자들로 인해 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 편리한 접근성: 주요 도로 및 대중교통망 접근이 우수하여 고객 방문이 편리합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 명도 절차 외에는 복잡한 권리 관계가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 268,000,000원입니다. 예상 입찰가는 다음 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원. 다만, 보증금 및 계약 내용이 미상인 임차인이 존재하므로, 이에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다.

* 물건 현황 및 수익성: 현재 소매점 운영 상태, 내부 시설 상태, 예상 임대료 및 공실률 등을 파악하여 실제 수익성을 검토해야 합니다.

* 주변 시세 및 낙찰가율: 나주 혁신도시 내 유사 상가의 매매 시세 및 최근 경매 낙찰 사례를 분석하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

* 명도 비용 및 기간: 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 소요될 수 있는 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다.

이러한 요소들을 바탕으로, 시장 상황과 본인의 투자 전략에 맞는 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.