나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22308 [1] 충청남도 공주시 신풍면 봉갑리 산11 임야 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22308 [1] 충청남도 공주시 신풍면 봉갑리 산11 임야 경매

물건 대표 이미지

공주지원 경매2계 2024타경22308 | 소재지: 충청남도 공주시 신풍면 봉갑리 산11 | 감정가: 154,233,600원 | 최저가: 154,233,600원 | 용도: 임야

1. 공주지원 2024타경22308 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경22308 (1)

소재지: 충청남도 공주시 신풍면 봉갑리 산11

용도: 임야

감정가: 154,233,600원

토지면적: 32,132.00㎡ (약 9,720평)

토지 지분율: 토지 전체 지분

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 이O

특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권

주의사항: 연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 충청남도 공주시 신풍면 봉갑리 소재 "통수골" 북측 인근의 순수 산림지대이며, 남측으로는 묘지, 산간 농지 등이 산재하고, 남측 근거리에는 축사, 농가주택 등이 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 소형차량 진입이 가능하나, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 거리 및 접근성으로 보아 대중교통 사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 급경사 토지이며, 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 임업용산지입니다.

제시목록 외의 물건: 지상에 분묘 및 납골묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 공주시 외곽의 산간 지역에 위치한 임야입니다. 주변은 자연림이 주를 이루고 있으며, 일부 농지와 산간 농지, 축사, 농가주택 등이 산재해 있어 전형적인 농림지역의 환경을 갖추고 있습니다.

접근성은 소형 차량으로 인근까지는 가능하나, 맹지이며 급경사 지형으로 인해 도로 접근 및 이용에 상당한 제약이 있습니다. 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 해당 부동산의 공유자 간의 분할을 목적으로 진행됩니다.

가장 중요한 권리 사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 지상에 연고 미상의 분묘 및 납골묘가 다수 소재하고 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제한 요소로 작용합니다. 이는 최저매각가격에도 영향을 미친 것으로 보입니다.

소유자이자 채무자인 유OO 씨가 지분을 가지고 있으며, 채권자는 이O입니다. 경매 절차를 통해 공유물 분할이 이루어질 예정입니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 자연림 지역으로, 상업적 기능이나 일반적인 상권 형성과는 거리가 먼 지역입니다. 주변에는 소수의 농가주택과 축사가 산재해 있을 뿐, 상업 시설이나 주거 단지는 찾아보기 어렵습니다.

따라서 일반적인 상권 분석보다는, 해당 지역의 자연 환경 및 제한적 토지 이용 특성에 기반한 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본 물건 자체는 임야로, 직접적인 주거 생활이 가능한 지역이 아닙니다.

가장 가까운 취락지구 또는 공주시내의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용하기 위해서는 차량을 이용하여 상당한 이동 거리가 필요합니다. 기본적인 생활 인프라는 부족한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

분묘 관련 문제: 가장 큰 리스크는 지상에 소재한 다수의 분묘입니다. 연고 미상 분묘의 경우, 이장 등의 처리에 상당한 시간, 비용, 법적 절차가 수반될 수 있으며, 개발 행위를 제한하는 주요 원인이 됩니다.

맹지 및 접근성: 도로에 직접 접해 있지 않은 맹지이므로, 통행로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 급경사 지형 또한 이용 및 개발을 어렵게 합니다.

토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 대한 법적 제한이 많습니다.

공유물 분할: 경매 목적이 공유물 분할이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 또는 지분권 행사 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 신풍면에 위치한 자연림 상태의 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

지상에 다수의 분묘가 존재하며, 맹지이고 급경사 지형이라는 점이 토지 이용 및 개발에 있어 중대한 제약 요인으로 작용합니다. 토지이용계획상 농림지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위가 제한적입니다.

따라서 직접적인 주거 또는 상업적 개발 목적보다는, 임야 본연의 가치(산림 자원, 생태 등)를 활용하거나, 장기적인 안목으로 접근해야 할 물건으로 판단됩니다. 분묘 처리 문제가 해결될 경우 잠재적 가치를 고려해볼 수 있으나, 상당한 시간과 노력이 요구될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

산림 자원 및 생태 보전: 순수 자연림으로서 산림 자원 관리, 생태 복원 등과 관련된 특수 목적의 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

낮은 진입 장벽 가능성: 분묘, 맹지, 개발 제한 등의 제약 요인으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮아 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

장기적 가치 상승 잠재력 (고위험): 주변 개발 가능성 및 도로 확보 등 제반 문제가 해결된다는 전제 하에, 장기적으로 가치가 상승할 잠재력을 가질 수 있으나, 이는 매우 불확실하며 높은 수준의 위험을 동반합니다.

자연 친화적 활용: 캠핑장, 힐링 숲 등과 같이 자연을 활용한 시설로의 전환 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 단, 이 경우에도 분묘 및 접근성 문제는 반드시 해결해야 할 과제입니다.

주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서에 언급된 축사가 인접해 있을 가능성은 있습니다.

법원 정보

공주지원 경매2계