나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75568 [1] 광주광역시 서구 유촌동 393 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2024.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 광주광역시 서구 유촌동 "유덕동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 공장, 상가, 단독주택 등이 혼재한 시가지주변 공장지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지대내 부정형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역임.

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2(가)는 철근콘크리트구조 슬라브구조지붕 3층건으로,
외벽 : 화강석붙임 등 마감
내벽 : 노출콘크리트, 타일 및 인테리어 마감 등
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

지하1층 : 기계실, 근린생활시설로 이용중임.
1층-3층 : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 냉·난방설비(시스템 냉난방설비), 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

유첨 사진과 같이 옥상에 옥탑이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본적인 정보를 다음과 같습니다.

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경75568 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 광주광역시 서구 유촌동 393 (신주소: 광주광역시 서구 유덕로27번길 20)

용도: 근린시설 (제1종 근린생활시설)

감정가: 5,405,281,900원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1686.00㎡ (약 510.01평)

건물면적: 1394.63㎡ (약 421.85평) (총면적 기준)

건물 제시외면적: 34.50㎡ (옥탑)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 "유덕동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공장, 상가, 단독주택 등이 혼재된 시가지 주변 공장지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 상태

토지는 평지대 내 부정형의 토지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 신한은행 근저당(을10)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 13일 접수된 신한은행 근저당(을1)입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리 이하의 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 예상 권리

* 대항력 있는 임차인: 주식회사신황, 황

- 보증금 및 차임: 0원 (제공된 정보상 미기재)

- 비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으며, 대항력 있음으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상이더라도 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 관련 임대차 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 총액

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 상기 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액은 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 7,338,856,253원입니다.

4. 상권분석

본 물건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 지역은 공장, 상가, 단독주택이 혼재된 시가지 주변 공장지대로, 업종에 따라 다양한 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 주요 시설 및 접근성

"유덕동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 차량 접근성은 보통 수준입니다.

4.3. 상권 잠재력

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 다양한 용도지역 특성상 소규모 사업체들의 입점이 가능한 상권입니다.

5. 생활정보

본 물건 주변의 생활 환경 정보입니다.

5.1. 편의시설

"유덕동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 업무 처리에 용이합니다.

기타 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사신황, 황 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 임대차 관계에 대한 철저한 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

* 복합적인 토지 이용 계획: 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역이 혼재되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 인수 주체, 변제 조건 등 특수한 거래 관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 유촌동에 위치한 근린생활시설 건물과 토지로, 약 54억 원의 감정가를 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물이며, 지하 1층은 기계실 및 근린생활시설, 지상 1-3층은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

인근에 유덕동 행정복지센터가 있으며, 차량 접근성은 보통입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(주식회사신황, 황 )의 존재는 주의해야 할 부분입니다. 보증금과 차임이 미상으로 되어 있어 낙찰 시 추가 인수 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 토지이용계획상 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제6구역이 복합적으로 적용되어 있어 향후 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 유동화 채권 관련 특수성 및 조건 확인 시, 잠재적인 투자 가치 발굴 가능성이 있습니다.

* "유덕동 행정복지센터" 인근이라는 행정 편의성과 주변 지역의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제시외 건물(옥탑) 및 수목을 포함한 일괄 매각으로, 부대 시설에 대한 활용 가치를 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 계산됩니다. 하지만, 대항력 있는 임차인(주식회사신황, 황 )의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획의 제약과 유동화 물건이라는 특성을 고려해야 하므로, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 임대차 관계 조사, 관련 법률 검토 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.