나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75223 [1] 광주광역시 남구 송하동 126-2 송하동 진아리채 2단지 아파트 제505동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 "광주인성고등학교" 북측 인근의 송하동에 위치하는 ‘송하동 진아리채 2단지 아파트’ 제205동 제3층 제301호(전유면적: 84.9833㎡)로서, 주위는 학교, 아파트
단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

건물의 구조

기호 1-(가): 철근콘크리트조 금속기와지붕 22층 건 중 제3층 일부(제301호)로서,
2010년 04월 26일 사용승인되었으며,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일 등
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

남동향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남서측으로 포장된 세로(가) 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 남동측 도로를
통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 중로2류(폭 15m
-20m)(저촉), 상대보호구역(2011-01-12)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 "나경순" 소유이며,
이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지(광주광역시 남구 송하동 126-2)에 별도등기 있으나, 을구 순위번호 1-135번 지분포기 있음
-2026. 3. 26. 정정∙변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경75223 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경75223 (1)

소재지: 광주광역시 남구 송하동 126-2 송하동 진아리채 2단지 아파트 제505동 제3층 제301호

용도: 아파트

감정가: 261,000,000원

토지면적: 47.95㎡ (약 14.51평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물 사용승인일: 2010년 04월 26일

총 동수: 4동

총 세대수: 220세대

총 주차대수: 273대 (지하 216대, 지상 57대)

1.2. 입지조건

최고의 입지: 본 물건은 광주광역시 남구 송하동에 위치하며, 주변으로 학교(광주인성고등학교 북측 인근), 아파트 단지, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주거지대에 속해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 단지 남서측으로 포장된 세로(가)와 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 남동측 도로를 통해 주로 진출입합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류, 중로2류 저촉, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2015년 05월 15일 남광주농업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차인(대항력 없는 경우)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최길전

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-21

* 확정일자: 2023-02-21

* 배당신고일자: 2026-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우에도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 다만, 배당 배제 신고 등 추가적인 권리 변동 가능성이 있으므로 배당기일 결과 확인이 필요합니다.

* 등기부상 특이사항:

* 토지 등기부상 을구 순위번호 1-135번 지분 포기 내역이 확인됩니다. 이는 대지권 목적 토지에 대한 별도 등기와 관련되어 있으나, 일반적인 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 것으로 예상됩니다. (자세한 내용은 현장 확인 및 법원 문건 참고 요망)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 없음)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 학교, 아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 실거래가 (2026년 기준):

* 2026년 3월 11일: 260,000,000원 (84.9969㎡, 20층)

* 2026년 5월 18일: 260,000,000원 (84.9969㎡, 7층)

* 2026년 5월 11일: 250,000,000원 (84.9833㎡, 19층)

* 시세 분석: 최근 실거래가는 2억 5천만원에서 2억 6천만원 사이로 형성되어 있으며, 본 건의 전용면적(84.98㎡)은 이러한 거래 사례와 유사합니다. 감정가 2억 6,100만원과 비교 시, 시장가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 광주인성고등학교 등 인근 학교 시설 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있으며, 주변 상점가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 2010년 사용승인된 아파트로, 일반적인 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당 예상으로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 단, 배당 현황은 최종 확인이 필요합니다.

* 토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있으나, 지분 포기 내역이 있어 실제 인수 부담 여부는 추가 확인이 필요합니다. (권리분석상 소멸 가능성 높음)

* 건물 노후도: 2010년 사용승인으로 약 16년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 시설: 건축물 총괄표제부상 총 주차 대수는 273대(지하 216, 지상 57)로 넉넉하나, 아파트 정보 상 주차대수 표기와 차이가 있어 관리사무소(062-675-3443)를 통해 정확한 주차 공간 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 본 물건 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 송하동에 위치한 진아리채 2단지 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통이 편리하며, 학군도 갖추어진 지역입니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않아 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지 별도 등기 및 주차 시설 관련 사항에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 학교 및 주거단지 밀집 지역으로 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 임차인 및 채권은 소멸될 예정입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 수준에서 낙찰 가능성이 있으며, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 261,000,000원

최근 실거래가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

본 물건은 대항력 없는 임차인이 존재하며 인수되는 보증금이 없어 권리상의 부담이 적습니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 3층이라는 점을 감안하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적인 입찰가: 250,000,000원 (최저가 1차 유찰가 고려)

* 경쟁력 있는 입찰가: 255,000,000원 (최근 실거래가 및 감정가 중간 지점, 성공 가능성 고려)

* 최고가 예상 입찰가: 260,000,000원 (최근 고가 거래 사례 참고)

추천 입찰가는 255,000,000원 으로, 본 물건의 가치와 시장 상황을 고려한 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.