나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [2] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 내역

사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (2)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 4층403호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.4034㎡ (약 2.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

감정가: 331,000,000원

1.2. 건물 개요

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.05.12)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 4층 403호

외벽: 대리석 붙임 및 시멘몰탈 위 페인트 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등

창호: 새시 창호

총 호수: 454호 (집합건물 표제부 기준)

1.3. 토지 정보

토지 이용 현황: 오피스텔 부지

토지 형태: 3필 일단의 부정형 평지

인접 도로: 본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치한 로머스파크 주건축물 4층 403호입니다.

주위는 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역 요약

집합건물 등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑5: 소유권이전 4번 신탁등기 말소 (주식회사 모어랜드광주, 2022-07-28 접수)

* 갑6: 소유권이전 (주식회사 케이브랜드, 2022-07-28 접수, 매매 323,540,000원)

* 을1: 근저당 (수협은행, 2022-07-28 접수, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 가압류 (고흥군수산업협동조합, 2024-03-26 접수, 1,729,470,710원) - 말소

* 갑10: 가압류 (광주신용보증재단, 2024-06-20 접수, 29,375,000원) - 말소

* 갑11: 임의경매 (수협은행, 2024-09-25 접수, 2,051,577,047원) - 말소

* 갑12: 가압류 (광주지방국세청, 2024-12-17 접수, 415,332,000원) - 말소

등기부 채권 총액: 4,574,177,710원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 순위 근저당 (수협은행, 2022-07-28 접수)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* (주의) 임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 없으므로 명도 시 점유자 확인 및 협의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 금남로는 광주광역시의 대표적인 도심 상업 및 업무지구입니다.

주변에 다양한 업무용 빌딩, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로 25층 높이의 오피스텔 건물입니다.

일반적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방, 부착형 에어컨, 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 부담

본건과 관련된 총 채무액이 45억원 이상으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

특히, 본건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 결과나 채무 변제 순서에 따라 본 건의 가치나 매각 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 점유자와의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

집합건물 등기부상 소유권 변동 및 신탁등기 말소 이력이 존재합니다.

총 채무액이 감정가보다 훨씬 높아 유찰 가능성이 높으며, 재매각 절차를 거칠 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 중심상업지역의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로서 입지적 강점과 교통 편의성이 우수합니다.

그러나 총 45억원 이상의 초고액 채무 부담과 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크 요인입니다.

임대 관계가 미상인 점 또한 명도 시 고려해야 할 부분입니다.

현재 상황에서는 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 대비 상당히 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 중심업무지구의 핵심 입지.

* 역세권에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 2021년 준공된 신축 건물로 건물 상태 양호 기대.

* 향후 부동산 시장 회복 시 임대 수익 및 시세 차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 331,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 전용면적 약 25-30㎡ 오피스텔이 82,000,000원에서 95,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 310만 원 ~ 330만 원 수준입니다.

본 건의 건물면적은 73.84㎡이므로, 단순 면적 비례 시 약 2억 3천만 원 ~ 2억 4천만 원 내외로 추정해볼 수 있습니다.

하지만, 제시된 매매 사례와 본 건의 면적 차이가 크고, 본 건의 감정가(3억 3천만 원)가 더 높게 책정된 점, 그리고 초고액의 채무 부담 및 공동담보 물건이라는 점을 감안할 때, 유찰 가능성이 높습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준인 2억 3천만 원 ~ 2억 6천만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 명도 비용, 세금, 기타 부대 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.