나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80270 [1] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 74 답 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80270 [1] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 74 답 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매12계 2024타경80270 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 74 | 감정가: 128,402,000원 | 최저가: 128,402,000원 | 용도: 답

1. 광주지방법원 2024타경80270 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80270 (1)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 74

용도: 답 (논)

감정가: 128,402,000원

토지면적: 4142.00㎡ (약 1253.01평)

토지 지분율: 100% (전체 필지)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농협

채무자: 농협

채권자: 광주은행

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요

주의사항: 일괄매각. 지상 소재 수목 매각 포함. 특별매각조건: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환). 묵답(묵은 논)이며 맹지(도로에 접하지 않은 토지)임. 인접 토지와의 경계 불분명 (지적경계 측량 필요).

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 소재 "대동지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 자연마을 등이 소재하는 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스 승강장이 원거리에 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로서, 현재는 묵답(농사를 짓지 않는 논) 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지로서, 북측 및 남서측으로 폭이 좁은 콘크리트 포장도로가 일부 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역. 가축사육제한구역 (300m 제한구역: 염소, 개(육견 제외), 800m 제한구역: 닭, 오리, 메추리).

제시목록 외의 물건: 해당 없음.

공부와의 차이: 해당 없음.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리 일대에 위치한 농경지입니다. "대동지"라는 지명 인근에 자리하고 있으며, 주변은 전형적인 농경지와 자연림, 소규모 마을이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 외곽 지역에 속합니다. 생산관리지역으로 지정되어 있어 농업적 이용 및 관리에 적합한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 광주은행의 신청으로 개시되었습니다. 소유자이자 채무자가 농협으로 동일하게 기재되어 있어, 통상적인 담보권 실행에 따른 경매로 판단됩니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리 관계가 명확한 편이며, 낙찰자는 잔금을 납부함으로써 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적인 조건입니다.

1.4. 상권분석

대상 토지는 농업진흥지역이 아닌 생산관리지역 내의 농지로, 주변은 농경지와 임야, 자연부락이 주를 이루고 있어 직접적인 상권 형성은 어려운 지역입니다. 가장 가까운 읍면 소재지나 나주시내까지 이동해야 기본적인 상업 시설 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 농산물 판매를 위한 직거래 장터나 로컬 푸드 매장과의 연계 가능성은 지역 농업 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

농경지로서 주거용 건물이나 부대시설이 없어 직접적인 생활 정보는 제한적입니다. 인근 자연마을에 일부 주민 거주가 있을 수 있으나, 편의시설 접근성은 나주시내 또는 봉황면 소재지로 이동해야 합니다. 농지 취득 후 농업 활동을 위한 기반 시설(농기계, 창고 등)은 별도로 마련해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 맹지라는 점과 경계가 불분명하여 지적 경계 측량이 필요하다는 점입니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 매수 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 합니다. 생산관리지역이지만, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 있을 수 있습니다. 묵답 상태로 현재 농작물 경작이 이루어지지 않고 있어, 활용을 위해서는 추가적인 경작 준비나 시설 투자가 필요합니다.

일반적인 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 토지 이용 목적에 따라 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 봉황면의 생산관리지역 내 농지(답)로서, 감정가는 1억 2천만 원대입니다. 4142.00㎡ (약 1253평) 규모의 토지로, 수목은 매각에 포함됩니다. 맹지이고 경계 불분명, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 제약사항이 명확한 물건입니다. 농업을 주 목적으로 하거나, 향후 토지 활용 계획을 가진 투자자에게 적합할 수 있으나, 맹지 해소 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업적 가치: 나주시 봉황면 일대의 농경지로, 지역 농업 환경을 고려한 투자 가치가 있을 수 있습니다.

2. 잠재적 개발 가능성: 생산관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 대한 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획 및 용도 변경 가능성은 별도 확인 필요)

3. 합리적인 감정가: 토지 규모와 지역 특성을 고려했을 때, 현재 감정가가 향후 시세 대비 합리적인 수준일 수 있습니다.

4. 수목 포함: 지상에 있는 수목이 매각에 포함되어 있어, 별도의 수목 처리 비용을 절감할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매12계