나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80270 [1] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 74 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리 소재 "대동지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 자연마을 등이 소재하는 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 원거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2) 부정형의 완경사지로서, 현황 묵답임.

인접 도로상태

맹지로서 본건 북측 및 남서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 일련번호 2) 생산관리지역(2023-04-20)(생산관리지역), 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 지상 소재 수목 매각 포함
-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함 - 미제출시 보증금 미반환)
-묵답이고 맹지임. 인접지와 경계 불분명(지적경계 측량 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80270 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주원예농업협동조합 (광OOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 74

용도: 답 (묵답)

매각대상: 토지매각

건물 현황: 건물 면적 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 128,402,000원

토지면적: 4142.00㎡ (약 1253.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리 소재 "대동지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 자연림, 자연마을 등이 소재하는 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 역사적으로는 만호정, 철천사, 마애 칠불상 등 유서 깊은 장소들이 인근에 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 그러나 대중교통 이용 시 원거리에 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 맹지로서, 북측 및 남서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김재옥 (1994.07.20.)

* 소유권 이전: 농업회사법인주식회사현강 (2021.11.23.)

* 근저당권: 광주원예농업협동조합 (2021.11.23., 채권액 108,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 광주원예농업협동조합 (2021.11.23.) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매 개시 결정: 광주원예농업협동조합 (2024.09.04., 청구금액 92,405,155원)

3.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2021년 11월 23일 접수된 광주원예농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 을1 근저당권이 말소기준권리이므로 지상권 역시 말소되는 것으로 해석됩니다. (※ 최종 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 파악되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 및 용도

본 물건은 생산관리지역으로 분류되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 (300m: 염소, 개(육견 제외); 800m: 닭, 오리, 메추리)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

4.2. 개발 가능성

현재 농경지(답) 용도이며, 생산관리지역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규 및 조례에 따른 개발 가능성을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 농경지대 및 자연마을에 인접해 있어, 직접적인 편의시설의 접근성은 제한적입니다. 차량 이용 시 나주시 봉황면 소재지 또는 나주 시내로 이동하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 위치하고 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 농업 및 자연 환경이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 매각 허가 취소 및 입찰 보증금 미반환의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 경계 불분명

본 건은 맹지로서 차량 접근 시 사도 이용 등에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 지적 경계 측량이 요구됩니다.

6.3. 지상권 설정

등기부상 지상권 설정 내역이 있으나, 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (※ 최종 권리관계 확인 필수)

6.4. 묵답 상태

현황 묵답(현재 경작되지 않는 논) 상태로, 토지 이용을 위해서는 복구 및 정비 작업이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리에 위치한 답(묵답) 토지입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 맹지이고 경계가 불분명하다는 점 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 주변은 농경지 및 자연환경으로 구성되어 있으며, 교통 접근성이 다소 불편할 수 있습니다. 생산관리지역으로 향후 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 목적 투자: 농업 경영체 등록 또는 영농 활동을 위한 목적으로 농지를 취득하고자 하는 경우 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 128,402,000원입니다. 주변 농지 거래 사례를 참고할 때, 토지 면적(약 1253평) 및 지역 특성, 농지 취득 규제, 맹지 및 경계 불분명 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 입찰 희망가는 감정가 이하에서 시작하여, 실제 현장 조사, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 향후 이용 계획 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 또한, 유사 지역의 최근 농지 거래 사례를 추가적으로 조사하여 시장 가격을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.