나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144838 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하는 "탑동초등학교" 남서측 인근에 위치하며
부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원등이
혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바
대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일자: 2017. 10. 30)중
제 5층 제 503호로,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창호임

이용상태

단지형다세대로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여
방, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비,
승강기설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여
현재 건(공동주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터폭(금화로23나길), 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각
접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 2층 - 5층은 각층별 3세대씩 총 12세대로 이루어져 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144838 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 195,000,000원

토지면적: 14.70㎡ (약 4.45평)

건물면적: 24.82㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "탑동초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 16일자 금천구 압류 (갑9) 입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 홍 (보증금 185,000,000원)이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 임 (주택도시보증공사, 보증금 175,000,000원)의 경우, 등기부상 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 보증금은 홍 임차인의 185,000,000원입니다.

집합건물 등기부상으로는 소유권 이전, 임차권(말소/인수), 압류(말소) 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액은 360,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

탑동초등학교가 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권의 형성 가능성이 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 다세대주택의 구조(방, 거실겸주방, 욕실)를 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 10월 30일에 사용 승인되었습니다.

개별난방(도시가스), 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 1층 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

북측 6미터, 서측 3미터 막다른 도로와 접하여 차량 및 보행자 접근성은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 집합건축물대장상 위반건축물(패널 14㎡ 주거, 교차검검)로 표기되어 있어, 관련 법규에 따른 시정 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 홍 임차인(보증금 185,000,000원)의 경우, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연식(2017년)의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(홍 )의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이며, 이는 투자금 산정에 중요한 요소입니다.

또한, 위반건축물 등재 사실은 잠재적인 리스크 요인이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)가 관련된 매각 조건은 명확히 파악하고 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 노후도가 낮습니다.

소형 면적: 24.82㎡ (약 7.51평)으로 1인 가구 등에 적합할 수 있습니다.

지역 내 생활 편의: 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 인근에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 총 실질 매수 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 (185,000,000원) + 부대 비용 (취득세, 명도 비용 등)

감정가: 195,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 주변 매매 시세(2026년 5월)는 2800만원~5900만원 수준으로, 단위 면적당 가격은 약 50.7만원/㎡ ~ 111.4만원/㎡입니다.

본건 감정가는 195,000,000원이며, 건물 면적 24.82㎡ (약 7.51평) 대비 약 785.7만원/㎡로, 주변 연립/빌라 시세보다 현저히 높습니다. 이는 2017년 준공된 신축 건물이라는 점, 소형 면적의 특수성 등이 반영된 결과로 보입니다.

잠재적 리스크: 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인(홍 )의 보증금 185,000,000원 인수.

투자 전략: 인수 보증금 185,000,000원을 고려할 때, 낙찰가 결정은 매우 신중해야 합니다. 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 지출액이 시세 대비 합리적인 수준인지 판단해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

총 지출 예상액 = 낙찰가 + 185,000,000원 (인수 보증금)

본건 감정가 195,000,000원 수준에서 낙찰받더라도, 총 지출액은 약 380,000,000원(195M + 185M)이 됩니다.

주변 시세와의 큰 괴리, 위반건축물 리스크 등을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 하회하는 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

이 경우, 총 지출 예상액은 약 325,000,000원 ~ 345,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세 대비 합리적인 수준인지 추가 검토가 필요합니다. 반드시 현장 방문 및 면밀한 시세 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.