나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104709 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 23 마산웰메이드시티 16층1615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상27층 지하4층 건물 내 철골철근콘크리트구조 16층 1615호로
외 벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 업무시설, 판매시설, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남서측,북서측, 남동측으로 소로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가 23 마산웰메이드시티 16층1615호

2. 사건번호: 마산지원 2024타경104709 (1)

3. 용도: 오피스텔 (업무시설)

4. 감정가: 98,000,000원

5. 면적

* 토지 면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 4.2019㎡ (약 1.27평)

* 건물 면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 26.6118㎡ (약 8.05평)

6. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

7. 경매 구분: 부동산 임의경매

8. 채권자: 삼OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가에 위치하며, 해당 지역은 주로 상업지대 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 남서측, 북서측, 남동측으로 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있음.

* 주변 시설: 본건 주변에는 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있을 것으로 예상되며, 정확한 주변 편의시설 및 혐오시설 유무는 추가 현장 조사가 필요함.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2019년 09월 05일자 삼성생명보험주식회사 근저당권 (75,600,000원)

* 등기부채권 총액: 254,767,600원

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 해당 부동산에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 특이사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: L * (상가건물임대차현황서상)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2020-07-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-06

* 확정일자: 2020-12-17

* 배당신고일자: 2024-09-20

* 대항력: 없음

* 위 임차인 중 정 은 보증금이 있으나 대항력이 없어, 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 경상남도 창원시 마산합포구 신포동2가는 일반상업지역으로 지정되어 있어, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 입점하기에 유리한 지역임.

* 주변 상업시설 현황: 해당 지역은 상업지대로서 다양한 상업 활동이 이루어지고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 업종 분포 및 유동인구 등의 상세 분석은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석 자료를 통해 파악해야 함.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상27층, 지하4층 건물 중 16층 1615호임. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있음. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 생활 편의시설: 창원시 마산합포구 신포동2가는 도심 지역에 속하여 관공서, 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 비교적 용이할 것으로 예상됨. 정확한 편의시설 현황 및 접근성은 지도를 통한 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 미실시: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 따라서 입찰 전 내부 이용 상태 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 함.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 확인되었음. 현재 임차인이 있다면 명도 협의 또는 이사 비용 발생 가능성이 있음. (단, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.)

* 감정가와 총 채권액의 차이: 본건의 감정가는 98,000,000원이나, 등기부상 총 채권액은 254,767,600원으로 감정가를 크게 상회함. 이는 채권 회수가 용이하지 않았음을 시사할 수 있으며, 낙찰가의 적정성 판단 시 고려해야 함.

* 업무시설(오피스텔) 용도: 본건은 업무시설(오피스텔) 용도로 사용 중이며, 주거용으로 사용할 경우 세금 및 대출 등에서 제한이 있을 수 있으므로 용도별 규제사항을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 신포동2가에 위치한 마산웰메이드시티 오피스텔로, 상업지대에 속해 있어 입지 조건은 양호한 편임. 최근 실거래가격을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음. 다만, 내부 현황 파악이 어려운 점, 임대 관계 미확인 등 명도를 위한 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 마산합포구의 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 시세: 최근 실거래가를 기준으로 감정가 대비 합리적인 가격대로 경매가 진행될 가능성이 있음.

* 활용도: 업무시설 및 주거용으로 활용 가능한 오피스텔로서, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(26.61㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 13일에 80,000,000원에 실거래된 내역이 있음. 또한, 2026년 1월 22일에는 24.68㎡ 면적이 74,000,000원에 실거래된 바 있음.

* 현 시세 및 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 유사 면적 실거래가(8,000만원) 및 감정가(9,800만원)를 참조하여 예상 입찰가를 산정할 수 있음.

* 현재 명도 대상 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 이를 고려하여 입찰가를 결정할 수 있음.

* 예상 입찰가: 88,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 또는 매매 시 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조절이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.