나이스옥션 법원경매 대구 2025타경639 [3] 경상북도 영천시 자양면 보현리 1503 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1)일련번호 1, 2) : 본건은 경상북도 영천시 금호읍 덕성리 소재""금창교"" 남동측 인근에
위치하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 중소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.
(2)일련번호 3) : 본건은 경상북도 영천시 녹전동 소재 ""예정지"" 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
(3)일련번호 4, 5) : 본건은 경상북도 영천시 자양면 보현리 소재 ""보현자연수련원""북측에
위치하며, 부근일대는 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
(4)일련번호 6) : 본건은 경상북도 영천시 임고면 매호리 소재 ""운천지"" 남동측 인근에 위치
하며, 부근일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

(1)일련번호 1, 2) : 본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.
(2)일련번호 3) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.
(3)일련번호 4, 5) : 본건까지 차량접근은 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.
(4)일련번호 6) : 본건까지 차량접근은 가능하며, 제반교통사정은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

(1)일련번호 1, 2) : 사다리형에 가까운 부정형으로 전으로 이용중이며, 일부 비포장농로
입니다.
(2)일련번호 3) : 부정형의 토지로 전기타(수목재배지)입니다.
(3)일련번호 4) : 부정형의 토지로 묵전이며, 일부 현황도로입니다.
(4)일련번호 5) : 부정형의 토지로 전기타(수목재배지)입니다.
(5)일련번호 6) : 부정형의 토지로 휴경지이며 일부 제방입니다.

인접 도로상태

(1)일련번호 1, 2) : 지적도상 맹지이나, 본건 일부에 폭 약3미터 내외의 비포장 농로가
소재합니다.
(2)일련번호 3) : 지적도상 맹지이나, 남서측으로 자연농로가 소재합니다.
(3)일련번호 4) : 지적도상 구거부지와 인접해 있으며, 남동측으로 폭 약3미터 내외의 콘크
리트포장 도로(본건 일부포함)와 접합니다.
(4)일련번호 5) : 지적도상 맹지이나 인접 구거부지를 경유하여 남동측으로 폭 약3미터
내외의 콘크리트포장 도로와 통합니다.
(5)일련번호 6) : 남서측으로 구거부지에 개설된 폭 약3미터 내외의 콘크리트포장도로와
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)일련번호 1) : 자연녹지지역(2018-04-23) 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(2)일련번호 2) : 자연녹지지역(2018-04-23) 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(3)일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한300m
(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(4)일련번호 4) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
<수도법>
(5)일련번호 5) : 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
<수도법>
(6)일련번호 6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한2km
(돼지 개 닭 오리 메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

(1) 일련번호 1, 2) : 공부상 지목이 과수원이나 현황 전 및 일부 도로입니다.
(2) 일련번호 4) : 공부상 전이나 일부 묵전 및 현황 도로입니다.
(3) 일련번호 6) : 공부상지목이 답이나 대부분 휴경지이며, 일부 제방입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다.
(2)기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 목록4,5 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 목록4 일부 현황 도로, 목록5 수목포함 매각이며 지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경639 (3) 사건으로 경상북도 영천시 자양면 보현리 1503에 소재하는 토지입니다. 용도는 전(밭)이며, 총 면적은 7187.00㎡ (약 2,174평)입니다. 건물 면적은 없으며, 매각 대상은 토지입니다. 감정가는 576,327,000원이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요 및 유동화 물건이라는 점이 있습니다. 주의사항으로는 목록 4, 5의 경우 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 목록 4는 일부 현황 도로, 목록 5는 수목 포함 매각이며 지적도상 맹지라는 점을 유념해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 영천시 자양면 보현리에 위치하며, 주변에는 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 부근에는 보현자연수련원이 있으며, 더 나아가 보현산 및 보현산천문대 등 자연경관 및 관광 시설과의 접근성도 고려해 볼 수 있는 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상 구거부지와 인접해 있으며, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장 도로와 접하고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않으나, 전반적으로 농업 및 자연환경 위주의 입지입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 5월 21일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위에 설정된 갑구의 소유권이전, 가압류, 압류 및 을구의 근저당권 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 토지를 취득하게 됩니다. 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 영천시 자양면 보현리 일대는 농경지와 주거지가 혼합된 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 상권 분석 측면에서는 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포, 농자재 판매점 등 지역 기반의 제한적인 상권 형성을 예상할 수 있습니다. 펜션 등 관광 관련 시설이 주변에 일부 존재하나, 이를 통한 활발한 상업 활동이 기대되기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지나 영천시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 자연 환경이 비교적 쾌적한 편이나, 도시적인 편의 시설이나 문화 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 농업 활동을 위한 기반 시설 이용은 용이할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 전(밭)이므로, 관련 법규에 따라 농지취득자격증명 제출이 의무화되어 있습니다. 특히 목록 4, 5는 해당 증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 중대한 위험이 따릅니다.

* 맹지 및 도로 확보 문제: 목록 4와 5는 지적도상 맹지입니다. 현재 일부 현황 도로를 이용하고 있거나 인접 구거부지를 경유해야 하는 상황으로, 합법적이고 안정적인 도로 확보 방안에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역(전 축종 300m 제한, 일부 2km 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 공법상 제한이 적용되므로 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요한 경우가 있습니다.

* 수목 매각 포함: 목록 5는 수목이 포함된 상태로 매각되므로, 이에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

* 일부 현황 도로: 목록 4는 일부 현황 도로로 이용 중이며, 이는 토지 소유권 행사 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 영천시 자양면의 농경지로서, 현재 다수의 권리가 설정되어 있었으나 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 부담은 없습니다. 하지만 농지라는 점, 일부 맹지 및 현황 도로라는 점, 그리고 다양한 공법상 제한이 존재한다는 점은 반드시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 농지취득자격증명 확보가 필수적이며, 토지 활용 계획 수립 시 법적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 보유 시: 농지 관련 법규 및 규제를 정확히 이해하고 취득 자격을 갖춘 투자자에게는 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 권리 관계에 대한 부담 없이 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 576,327,000원을 기준으로 하되, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 본건의 특성(농지, 맹지, 규제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 도로 확보 가능성을 면밀히 확인한 후, 해당 리스크 요인들을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 제시된 감정가는 초기 평가액일 뿐이며, 실제 낙찰가는 이러한 제반 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.