나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [5] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 3,4층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경32224 (5) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 영광함평신용협동조합으로 추정됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 광주광역시 서구 매월동 355-6번지 풍암.매월라루체더테라스 104동 3,4층 303호이며, 용도는 연립주택입니다. 해당 호실은 복층 구조로 되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 696,000,000원입니다.

토지 면적은 247.49㎡ (약 74.88평)이며, 토지 지분 면적도 247.4874㎡입니다.

건물 면적은 45.44㎡ (약 13.74평)이며, 건물 지분 면적도 45.4401㎡입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 건축물 정보

건축물 명칭은 풍암.매월 라루체 더 테라스이며, 2022년 8월 29일에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 104동 3,4층 303호로, 복층으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권자는 주식회사금상이며, 2022년 9월 8일에 소유권 보존 등기되었습니다.

말소기준권리인 영광함평신용협동조합의 근저당권(2022년 9월 8일, 4,800,000,000원)이 설정되어 있습니다.

그 외 진보종합건설주식회사의 가압류, 서구(광주광역시) 및 해남군의 압류, 그리고 본 경매 개시 결정(영광함평신용협동조합, 2025년 3월 6일, 4,175,293,843원) 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 근저당보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 본 경매 절차를 통해 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 유치권 분석

본 건은 유치권이 신고되어 있으며, 이는 주요한 위험 요소입니다.

2025년 5월 21일에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원, 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원, 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었습니다.

특히, 2026년 4월 20일에 유치권이 존재한다는 취지의 유치권 존재확인 판결(광주지방법원 2025가단38395)이 제출되어 유치권의 존재가 법적으로 확인되었습니다. 총 유치권 신고 금액은 388,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

최근 주변 시세 분석 결과, 동일 단지 또는 인근 단지의 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2024년 10월, 84.98㎡ 면적의 주택이 75,000만원에 거래되었습니다.

2025년 4월, 84.23㎡ 면적의 주택이 55,000만원에 거래되었습니다.

2026년 2월, 84.23㎡ 면적의 주택이 33,500만원에 거래되었습니다.

가장 최근 거래인 2026년 2월의 33,500만원 거래는 이전 시세 대비 큰 폭의 하락세를 보여주고 있으며, 이는 현재 부동산 시장 상황이나 해당 단지의 특수성을 반영하는 것으로 보입니다. 본건 물건은 이보다 작은 면적인 45.44㎡ (약 13.74평)입니다.

5. 생활정보

본 건은 복층 구조의 연립주택으로, 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 천장 매립형 냉방 및 제습 시설, 화재 감지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 단지 남서측으로 왕복 2차로 도로에 접하고 있으며, 주변에 학교(대동고등학교)가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 유치권 존재 여부입니다. 법원에서 유치권의 존재가 확인되었으며, 그 금액이 388,000,000원에 달합니다. 경매 절차를 통해 소멸될 수 있으나, 실제 낙찰 후에도 유치권자와의 분쟁 가능성, 또는 유치권 행사로 인한 추가 비용 발생 위험이 존재합니다.

또한, 감정가(696,000,000원)와 최근 유사 면적 및 규모의 부동산 거래가(최고 75,000만원, 최저 33,500만원)의 괴리가 상당합니다. 특히 가장 최근 거래(33,500만원)를 기준으로 환산 시, 본건 면적의 시장 가치가 감정가 및 유치권 금액에 비해 현저히 낮을 수 있다는 점은 중요한 위험 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 복층 구조의 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 최근 거래 사례에서 나타난 하락세와 더불어, 법원에서 유치권이 확인된 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 감정가와 실거래가 간의 큰 차이 또한 투자 결정에 신중을 기해야 할 이유입니다.

8. 투자 포인트

* 복층 구조의 희소성 및 공간 활용 가능성

* 비교적 최근 연식(2022년 사용 승인)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 696,000,000원이나, 최근 실거래가 추세(가장 최근 84.23㎡가 33,500만원에 거래, ㎡당 약 398만원)를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다 훨씬 낮을 것으로 추정됩니다.

가장 높은 가격으로 거래된 84.98㎡(25.71평)가 75,000만원(㎡당 약 883만원)에 거래된 사례를 기준으로, 본건 면적(45.44㎡)을 환산하면 약 400,700,000원 수준입니다.

하지만, 388,000,000원의 유치권이 존재하며, 이는 낙찰 후 인수될 가능성도 배제할 수 없어 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

따라서, 현재 시장 상황과 유치권의 존재를 고려했을 때, 보수적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 450,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 특히 유치권 해결 방안 및 추가 조사 없이 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

본 물건은 유치권 금액(388,000,000원)과 최근 실거래가를 고려할 때, 투자 가치 대비 리스크가 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.