나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [4] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32224 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합

1.2. 물건현황

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 104동 1,2층 104호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 247.49㎡ (약 74.88평)

토지 지분: 247.4874㎡ (약 74.88평)

건물면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

건물 지분: 45.4401㎡ (약 13.75평)

1.4. 감정평가액

감정가: 682,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 연립주택단지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 남서측으로 왕복 2차로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권 보존은 주식회사 금상이며, 2022년 9월 8일에 보존되었습니다. 말소기준권리인 근저당권은 영광함평신용협동조합이 2022년 9월 8일에 설정한 4,800,000,000원입니다. 이후 가압류, 압류, 임의경매 등이 다수 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 등기부채권 총액은 5,513,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 확인)

임차인 박희석 씨가 2023년 3월 23일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 배당신고일자는 2025년 4월 18일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 유치권 분석

본 물건에는 유치권이 존재합니다. 2025년 5월 21일에 유경환, 상아조경 주식회사, 주식회사 가람건설로부터 각각 132,000,000원, 132,000,000원, 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 2026년 4월 20일에는 유치권 존재 확인 판결(광주지방법원 2025가단38395)이 제출되어 유치권의 존재가 확인되었습니다. 이는 본 물건의 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립주택(건축년도 2016년)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2024년 10월: 전용면적 약 84.98㎡(약 25.7평) 연립주택이 7억 5천만원에 직거래되었습니다.

- 2025년 4월: 전용면적 약 84.23㎡(약 25.5평) 연립주택이 5억 5천만원에 직거래되었습니다.

- 2026년 2월: 전용면적 약 84.23㎡(약 25.5평) 연립주택이 3억 3천 5백만원에 중개 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건 물건은 "풍암.매월 라루체 더 테라스" 단지로, 건축물대장상 사용승인일이 2022년 8월 29일로 비교적 신축입니다. 이는 주변 시세의 연립주택(건축년도 2016년)보다 최신 연식입니다.

비교 사례로 제시된 연립주택의 전용면적은 약 84㎡ 수준이며, 2025년 4월 거래 가격은 5억 5천만원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 2,164만원/평 (5.5억 / 84.23㎡) 수준입니다.

본건은 전용면적 45.44㎡(약 13.75평)으로, 비교 사례보다 면적이 작습니다. 면적 차이를 고려하여 단순히 환산 시 약 3억 내외의 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 2026년 2월의 3억 3천 5백만원 거래는 유사 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특수 거래(급매, 하자 등)일 가능성을 시사하며 시장 상황 변동성을 보여줍니다.

본건은 신축 연립주택이라는 장점이 있으나, 감정가(6억 8천 2백만원)와 시세 분석치(약 3억 내외) 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 신축 프리미엄, 단지 내 가치, 또는 감정평가와 실제 시장가치 간의 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 1,2층 복층 구조의 연립주택입니다. 외벽은 벽돌, 타일, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 창호는 새시창으로 마감되었습니다. 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장 매립형 냉방/제습 시설, 화재감지 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 대동고등학교 인근에 위치하며, 주위 환경이 복합적인 지대이므로 주거, 상업, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 보통 수준입니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 토지이용계획상 비행안전구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 존재입니다. 총 3건의 유치권 신고와 법원의 존재 확인 판결이 있어, 낙찰 후 유치권자와의 합의 또는 법적 절차를 통해 해결해야 합니다. 유치권 금액은 총 3억 8천 8백만원에 달하며, 이를 해결하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타

토지이용계획상 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

- 비교적 신축인 연립주택 단지("풍암.매월 라루체 더 테라스")에 속해 있습니다.

- 대동고등학교 인근으로 주거 환경이 혼재되어 있습니다.

- 복층 구조로 활용성이 높을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 신축 연립주택이라는 장점에도 불구하고, 상당한 금액의 유치권이 법적으로 확인된 상태이므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 대항력은 없으나, 유치권의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 금전적, 법적 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 주변 시세 대비 감정가 또한 높은 편이며, 2026년 거래 사례에서 큰 가격 하락이 관찰되어 시장의 불확실성도 존재합니다. 유치권 해결 방안과 비용을 철저히 검토하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용까지 고려한 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유치권(총 388,000,000원)으로 인한 상당한 리스크와 불확실성을 내포하고 있습니다. 감정가 682,000,000원에서 유치권 해결 비용 및 기타 제반 비용, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 잠재적 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 480,000,000원에서 550,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.