나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [2] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 102동 3,4층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경32224 (2)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 102동 3,4층 301호

용도: 연립주택

감정가: 710,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합 (등기부상)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 247.76㎡ (약 74.96평)

토지 지분: 247.7584㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

건물 지분: 45.4401㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물명: 풍암.매월 라루체 더 테라스 102동 301호

건축물 용도: 공동주택 (연립주택, 도시형생활주택)

준공 연도: 2022년 08월 29일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3,4층 복층 구조

총 세대수: 40세대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 연립주택 단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 해당합니다.

2.4. 도로상태

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복 2차로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권 보존: 주식회사 금상 (2022.09.08.)

* 근저당권: 영광함평신용협동조합 (4,800,000,000원, 2022.09.08., 말소기준권리)

* 근저당권: 상아조경 주식회사 (132,000,000원, 2023.04.14., 공동담보목록, 말소)

* 압류: 서구(광주광역시) (2024.05.13., 세무2과, 말소)

* 임의경매개시결정: 영광함평신용협동조합 (4,175,293,843원, 2025.03.06., 말소)

* 압류: 해남군 (2025.04.04., 재무과, 말소)

* 압류: 서구(광주광역시) (2025.08.05., 세무2과, 말소)

* 압류: 서구(광주광역시) (2025.11.19., 토지정보과, 말소)

등기부 채권 총액: 4,932,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2022년 09월 08일 접수된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 등기부상 말소되지 않는 권리는 '없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 유치권 신고 및 존재확인 판결이 있어 이에 대한 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안경진

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-14

* 확정일자: 2024-11-04

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

안경진 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 유치권 분석

* 유치권 신고 내역:

* 유경환 (현대글로벌페인트): 132,000,000원

* 상아조경 주식회사: 132,000,000원

* 주식회사 가람건설: 124,000,000원

* 유치권 존재확인 판결: 광주지방법원 2025가단38395 (2026.04.20. 제출됨)

본 물건에는 총 388,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으며, 유치권의 존재를 확인하는 법원 판결까지 제출되었습니다. 일반적으로 유치권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. 따라서 본건은 유치권 문제를 신중하게 파악해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 매월동 일대는 농경지, 야산과 더불어 주거 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 광주광역시의 전통적인 도심 상권과는 다소 차이가 있습니다. 다만, 상무지구와 같은 주요 상권과의 접근성을 고려할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

본건 인근에는 전평제(저수지)가 위치하여 녹지 공간을 제공합니다. 또한, 롯데아울렛 광주월드컵점, 이마트, 마트 등이 있어 쇼핑 편의시설 이용이 가능합니다. 다양한 카페와 식당 (예: 매월흑염소가든, 온고당, 가마애한상 등)들이 분포하고 있습니다.

4.3. 교육시설

본건 인근에 대동고등학교가 위치해 있으며, 학군 정보는 다음과 같습니다:

* 초등학교: 광주학운초등학교 (공립, 1974년 설립)

* 중학교: 신용중학교, 금호중앙중학교 등 (도보 및 차량 이동 가능 거리, 학군 내 포함 여부 별도 확인 필요)

* 고등학교: 대동고등학교

4.4. 혐오시설

광주 서구 매월동 인근 지역에서 쓰레기 소각장 건립 논란이 진행 중인 것으로 파악됩니다. 해당 소각장 후보지 중 하나로 매월동이 거론되고 있으며, 주민들의 반대가 존재합니다. 본건과의 직접적인 거리 및 영향 여부는 추가 확인이 필요하나, 잠재적인 혐오시설 입지 가능성에 대한 인지는 필요합니다.

5. 건물 구조 및 설비

5.1. 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물 내 3, 4층을 복층으로 사용하는 구분건물입니다. 외벽은 벽돌, 타일, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 도배 및 타일, 창호는 새시창 등으로 마감되었습니다.

5.2. 내부 설비

일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러, 천장 매립형 냉방 및 제습 설비, 화재 감지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 388,000,000원의 유치권이 신고되었고, 이에 대한 존재 확인 판결까지 있는 상황입니다. 이는 본건 경매 절차의 가장 큰 리스크 요인이며, 매각 후 유치권의 인수 여부에 따라 낙찰자의 추가적인 금전적 부담 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 공동담보: 등기부상 상아조경 주식회사의 근저당권이 공동담보로 설정된 이력이 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세 추정: 제공된 JSON 데이터의 최근 매매 사례 (2026.02.26. 33,500만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가 71,000,000만원은 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 입찰가 산정에 신중한 고려가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 복층 연립주택으로, 최근 신축된 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만, 388,000,000원에 달하는 유치권이 신고되어 있고, 이에 대한 법원 판결까지 존재하는 상황이므로 유치권 문제를 반드시 해결해야 합니다. 또한, 주변에 잠재적인 혐오시설(쓰레기 소각장) 입지 논란이 있다는 점도 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 유치권 인수 여부 및 그 금액을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 복층 구조: 수요가 있는 복층 구조로, 실거주 및 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주변 편의시설: 전평제, 롯데아울렛, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 자료에 따르면, 유사 면적(84.23㎡)의 연립주택이 2025년 4월 25일에 55,000만원(5억 5천만원)에, 2026년 2월 26일에 33,500만원(3억 3천 5백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적은 45.44㎡ (약 13.75평)으로, 비교 대상 면적(약 84㎡)보다 절반 수준입니다.

최신 거래 사례 (2026.02.26, 33,500만원) 기준으로 시세 추정 시, 45.44㎡ 면적에 대한 단위 면적당 가격을 적용하면 약 17,000만원 ~ 20,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 71,000,000원(7억 1천만원)으로, 시세 추정가 및 최근 거래가와 큰 괴리가 있습니다.

또한, 388,000,000원의 유치권이 존재하며, 법원 판결로 그 존재가 확인되었습니다. 만약 이 유치권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 이는 유치권 부담 및 시장 시세를 반영한 보수적인 추정치이며, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 유치권의 인수 여부 및 법적 효력에 대한 명확한 판단을 받으시길 바랍니다.

* 주의사항 : 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁자, 권리관계에 대한 최종 법률 검토 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 유치권의 처리 문제는 본 건의 가치를 크게 좌우하므로, 최우선적으로 확인해야 할 사항입니다.

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