나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [6] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층102호

1.2. 물건내역

경매사건번호: 광주지방법원 2025타경32224 (6)

용도: 연립주택

감정평가액: 682,000,000원

토지면적: 247.49㎡ (약 74.87평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.44㎡ (약 13.74평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합 (사건내용 상 채권자 영OOOOOOOOO로 기재)

1.3. 특이사항

유치권, 공동담보 물건입니다.

복층 구조의 연립주택입니다.

2025년 5월 21일, 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원, 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원, 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었습니다.

2026년 4월 20일, 유치권 존재 확인 판결(광주지법 2025가단38395)이 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

최근, 해당 지역(서구 매월동)을 포함한 광주 지역에서 생활 쓰레기 소각장 설치와 관련하여 주민 반대 및 갈등이 있는 것으로 나타났으나, 본건 부동산에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 연립주택단지 남서측으로는 왕복 2차로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트구조이며, 4층 건물 내 1층과 2층이 복층으로 구성된 구분건물입니다. (105동 102호)

전체 건물은 남서향이며, 외벽은 벽돌, 타일, 스톤코트로 마감되었습니다.

내벽은 벽지도배 및 타일로, 창호는 새시창 등으로 마감되었습니다.

토지는 자루형의 완경사지로, 연립주택 및 부대시설 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 기반시설 및 설비

일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러, 천장 매립형 냉방 및 제습 설비, 화재 감지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (영광함평신용협동조합, 4,800,000,000원, 2022.09.08. 접수)

3.2. 주요 권리 분석

말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑1. 소유권보존 (주식회사 금상, 2022.09.08.)

을2. 근저당권 (주식회사가람건설, 124,000,000원, 2023.04.17.) - 말소

갑2. 압류 (서구, 2024.05.13.) - 말소

갑5. 임의경매개시결정 (영광함평신용협동조합, 4,175,293,843원, 2025.03.06.) - 말소

갑6. 압류 (해남군, 2025.04.04.) - 말소

갑7. 압류 (서구, 2025.08.05.) - 말소

갑8. 압류 (서구, 2025.11.19.) - 말소

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 4,924,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2023.12.26.

배당신고일자: 2025.03.28.

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.5. 유치권 분석

유치권 신고 금액의 합계는 388,000,000원 (유경환 1.32억 + 상아조경 1.32억 + 가람건설 1.24억)입니다.

유치권 존재 확인 판결이 제출되어, 유치권의 존재는 인정될 가능성이 높습니다.

이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 매월동 일대는 농경지, 야산과 함께 주거 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.

단지 내 또는 주변의 연립주택 거래 사례를 보면, 2024년 10월 약 7.5억원 (84.98㎡), 2025년 4월 약 5.5억원 (84.23㎡), 2026년 2월 약 3.35억원 (84.23㎡)으로, 최근 거래가는 하락하는 추세를 보이고 있습니다.

본건 물건의 전용면적은 45.44㎡ (약 13.74평)으로, 분석된 거래 사례의 면적(약 84㎡)보다 작으므로, 직접적인 시세 적용은 어렵습니다. 소형 평형에 대한 별도 시세 확인이 필요합니다.

4.2. 잠재적 개발 요인

인근에 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

대동고등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다. (교육환경 보호구역)

5.2. 편의시설

주변 환경 분석상, 일반적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

신고된 유치권 금액(총 3.88억원) 및 존재 확인 판결로 인해, 낙찰 후 유치권자에게 해당 금액을 변제해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액(49.24억원)이 감정가(6.82억원)를 훨씬 상회하고 있어, 경매 절차에서 채권 일부가 만족되지 못할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

자연녹지지역, 비행안전구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 최근 시세 하락 추세

인근 연립주택 거래 사례에서 최근 시세 하락이 관찰되어, 향후 부동산 가치 상승에 대한 불확실성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 유치권이라는 중대한 법적 리스크를 안고 있는 물건입니다. 유치권 존재 확인 판결까지 받아, 유치권자의 권리 행사가 예상됩니다. 낙찰자는 유치권 금액(최소 3.88억원)을 변제해야 할 가능성이 높아, 실질적인 취득 비용이 감정가를 상회할 수 있습니다. 또한, 총 채권액이 매우 높고 토지이용계획상 제한이 존재하며, 최근 주변 시세 하락세도 관찰됩니다. 따라서 철저한 권리 분석과 함께 유치권 해결 방안 및 비용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 유치권 해결 시 투자 기회

유치권 관련 법적 절차를 통해 낙찰자가 부담하는 금액이 최소화되거나, 협상을 통해 합리적인 수준에서 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 소형 면적

45. 44㎡ (약 13.74평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유치권이라는 큰 위험 요소를 내포하고 있어, 입찰가 산정에 신중해야 합니다. 유치권 신고액(3.88억원)과 유치권 존재 확인 판결이 있음을 감안할 때, 낙찰 후 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 인근 유사 면적의 거래 사례가 부족하고, 시세 변동성이 관찰되므로 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가: 682,000,000원

주요 리스크 (유치권 신고액): 388,000,000원

따라서, 유치권의 인수 여부 및 변제 조건 등을 명확히 확인한 후, 감정가의 50% ~ 65% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

본 입찰가는 현 시세 및 법적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 결정 및 유치권자와의 협상 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가적인 법률 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.