나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [7] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32224 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 105동 1,2층 103호

건물용도: 연립주택 (복층 구조)

건축물 사용승인일: 2022-08-29

토지면적: 247.49㎡ (약 74.9평)

건물면적: 45.44㎡ (약 13.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 682,000,000원

입찰명령일: 2025-03-06

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행되는 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역에 속해 있으며, 상대보호구역(광주대동고등학교) 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사금상 (2022-09-08)

근저당 (공동담보): 영광함평신용협동조합 (총액 4,800,000,000원, 말소기준권리)

가압류: 진보종합건설주식회사 (713,300,000원)

압류: 서구(광주광역시), 해남군 등 다수

임의경매 개시결정: 영광함평신용협동조합 (4,175,293,843원, 2025-03-06)

등기부채권 총액: 5,513,300,000원

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 유치권 분석

유치권 신고액 총 388,000,000원 (유경환 132,000,000원, 상아조경 주식회사 132,000,000원, 주식회사 가람건설 124,000,000원)이 신고되었으며, 해당 유치권의 존재를 확인하는 판결(광주지법 2025가단38395)이 2026년 4월 20일에 제출되었습니다. 본건은 유치권이 존재하는 특수물건으로, 매각으로 인해 유치권이 소멸되는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (현재 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권뿐이나, 유치권의 처리 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 최우선 사항입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 연립주택단지 내에 위치하며, 주변에 소규모 상업시설이 혼재할 가능성이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 운행 지역

* 편의시설: 일반적인 주거지역 수준의 편의시설 이용 가능 (정확한 정보는 현장 조사 필요)

* 교육시설: 대동고등학교 인근 위치

4.3. 주변 부동산 시세 분석

최근 인근 지역 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 변동이 관찰되었습니다.

* 2024년 10월: 84.98㎡ (약 25.7평) 규모, 2016년식 연립주택 750,000,000원에 직거래. (평당 약 29,183,000원)

* 2025년 4월: 84.23㎡ (약 25.5평) 규모, 2016년식 연립주택 550,000,000원에 직거래. (평당 약 21,569,000원)

* 2026년 2월: 84.23㎡ (약 25.5평) 규모, 2016년식 연립주택 335,000,000원에 중개거래. (평당 약 13,137,000원)

최근 거래 사례에서 시세 하락세가 두드러지게 나타나고 있습니다. 본건은 2022년 8월에 사용 승인된 비교적 신축(건축 연면적 45.44㎡, 약 13.7평)으로, 유사 단지의 2016년식 84㎡ 규모 연립주택이 2026년 2월 335,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 연면적이 작고 건축 연도가 최신이라는 점은 긍정적이나, 하락세 및 유치권 존재로 인해 시세 반영에 신중해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권의 미해결 가능성

총 388,000,000원의 유치권 신고가 존재하며, 유치권 존재 확인 판결까지 제출되었습니다. 만약 매각으로 인해 유치권이 소멸되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 하는 막대한 위험이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

5.2. 시장 변동성 및 가격 하락 추세

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 최근 1년여 만에 가격 하락폭이 매우 크게 나타나고 있습니다. 향후 부동산 시장의 추가 하락 가능성 및 본건의 감정평가액(682,000,000원)과 시장 시세 간의 괴리 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 주변 시설

본건 토지는 비행안전제6구역으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 이로 인한 건축, 개발 등에서의 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는, 이 외에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구에 위치한 복층 구조의 연립주택으로, 감정평가액은 682,000,000원입니다. 신축 연도가 비교적 최신이라는 장점이 있으나, 388,000,000원에 달하는 유치권이 존재하며, 이를 확인하는 판결까지 제출되어 있어 입찰 시 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 또한, 최근 주변 유사 물건의 시세가 크게 하락하는 추세를 보이고 있어, 감정평가액 대비 실질적인 시장 가치 평가에 신중을 기해야 합니다. 유치권이 매각으로 소멸되지 않을 경우 낙찰자가 부담해야 할 금액이 상당하므로, 법률 전문가와 상의하여 유치권의 처리 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 연립주택으로 비교적 좋은 건축 연도 보유.

* 지역 내 주택 공급 상황 및 개발 가능성 고려 시 향후 가치 상승 잠재력 존재 (단, 시장 상황 및 유치권 해결 여부에 따라 달라짐).

* 부동산 시장 회복 시, 저가 매수를 통한 시세 차익 기대 가능 (장기적 관점).

8. 예상 입찰가

현재 시점의 보수적인 시장 분석과 감정평가액, 그리고 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자의 추가적인 부담 가능성 및 시장 불확실성을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

가장 최근의 유사 물건(84㎡, 2016년식) 거래가(2026년 2월, 335,000,000원)를 기준으로, 본건의 면적(45.44㎡) 및 신축 연도(2022년식)를 감안하여 환산하면, 현재 시점의 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 유치권의 인수 여부, 정확한 시세 변동 추이, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 권고하며, 약 250,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 본 입찰가는 감정평가액(682,000,000원) 대비 현저히 낮은 금액이며, 이는 유치권이라는 높은 리스크를 반영한 것입니다. 입찰 전 반드시 유치권 처리 방안 및 법적 효력에 대한 면밀한 법률 검토를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.