나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32224 [3] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 103동 3,4층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 연립주택은 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 1,2층과 3,4층 복층 구조의 구분건물로서 101동 3,4층 301호, 102동 3,4층 301호, 103동 3,4층 303호, 104동 1,2층 104호, 3,4층 303호, 105동 1,2층 102호, 1,2층 103호로서
모두 남서향의 계단식이며,

외벽 : 벽돌(전통벽돌)쌓기, 타일(모노롱, 세라믹)붙임, 스톤코트
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 새시창 등으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

복층 구조의 연립주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 천장매립형 냉방시설, 화재감지설비, 천장매립형 제습설비, 승강기 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 완경사지로서 연립주택 및 부대시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 연립주택단지 남서측으로 왕복2차로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-복층 구조의 연립주택임.
-2025.05.21.자에 유경환(현대글로벌페인트)으로부터 132,000,000원의 상아조경 주식회사로부터 132,000,000원의 주식회사 가람건설로부터 124,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었고 유치권이 존재한다는 유치권 존재확인판결(광주지법 2025가단38395)이 2026.04.20.자에 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 광주지방법원 2025타경32224 (3)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 103동 3,4층303호

물건 종류: 연립주택 (복층 구조)

감정 평가액: 697,000,000 원

토지 면적: 247.76㎡ (약 75.0 평)

건물 면적: 45.44㎡ (약 13.7 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광함평신용협동조합 (등기부등본 확인)

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 서구 매월동 소재 대동고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변은 농경지와 야산, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 연립주택단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 이용 및 형태: 자루형의 완경사지로, 연립주택 및 부대시설 부지로 이용되고 있습니다.

접근 도로: 단지 남서측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 자연녹지지역, 상대보호구역(광주대동고등학교), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

소유권자: 주식회사 금상

주요 등기 현황:

* 을1: 영광함평신용협동조합 근저당 (48억원, 2022-09-08) - 말소기준권리

* 을2: 유경환 근저당 (1.32억원, 2023-04-17, 공동담보) - 말소

* 갑1: 주식회사 금상 소유권 보존 (2022-09-08)

* 갑2, 갑6, 갑7: 압류 (서구, 해남군) - 말소

* 갑5: 영광함평신용협동조합 임의경매 개시 결정 (41.75억원, 2025-03-06) - 말소

유치권 관련 정보:

* 신고 내용: 유경환(1.32억원), 상아조경 주식회사(1.32억원), 주식회사 가람건설(1.24억원) 총 3.88억원의 유치권 신고가 제출되었습니다.

* 판결 내용: 유치권 존재 확인 판결(광주지방법원 2025가단38395)이 2026.04.20.에 제출되었습니다.

* 주의사항: 유치권 존재 확인 판결이 있음에 따라, 해당 유치권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높으며, 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2024-10-15

* 배당신고일자: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 대동고등학교 인근에 위치하며, 주변으로 농경지, 야산과 함께 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역입니다. 상세한 상업 시설이나 특정 상권 형성에 대한 정보는 제한적이나, 주위 환경이 보통 수준이고 시가지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 내 3, 4층 복층 구조의 연립주택입니다. 남서향으로 배치되어 있습니다.

마감 상태: 외벽은 벽돌, 타일, 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

설비 내역: 일반적인 위생, 급배수 설비, 도시가스 보일러, 천장 매립형 냉난방 및 제습 시설, 화재 감지 설비, 승강기가 설치되어 있습니다.

주변 시설: 대동고등학교 북서측 인근에 위치하며, 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

확정된 유치권: 가장 중대한 리스크는 3.88억원 규모의 유치권이 법원 판결로 그 존재가 확인되었다는 점입니다. 이 유치권이 낙찰자에게 인수될 경우, 물건의 총 실질 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다. 입찰 전 반드시 유치권의 인수 여부 및 처리 방안에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다.

높은 감정가 대비 작은 건물 면적: 감정가는 6.97억원으로 책정되었으나, 실질적인 전용 건물 면적은 45.44㎡로 작은 편입니다. 이는 단위 면적당 감정가 비율이 높게 산정되었음을 시사합니다. 제공된 유사 단지 거래 정보(약 84㎡)의 시세와 비교 시, 본건의 건물 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이용 제한 지역: 자연녹지지역, 상대보호구역, 비행안전구역 등에 속해 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 연립주택으로, 복층 구조의 특징을 가지고 있으며 비교적 신축(2020~2022년 준공)입니다. 단지 내 넓은 토지 지분(247.76㎡)은 장점으로 고려될 수 있습니다. 그러나 3.88억원에 달하는 유치권이 법원 판결로 확인되었다는 점은 매우 심각한 위험 요소입니다. 이 유치권이 매수자에게 인수될 경우, 낙찰 후 발생하는 추가 비용 부담으로 인해 투자 수익성이 크게 악화될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 유치권 문제 해결 없이는 접근하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 지분: 연립주택으로서 각 세대가 상당한 면적의 토지 지분(247.76㎡)을 소유하게 되어 토지 가치를 일정 부분 확보할 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2020년~2022년 사이에 준공되어 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

인수 후 가치 상승 가능성: 만약 유치권 문제를 성공적으로 해결하고, 향후 지역 개발이나 시장 상황 변화에 따라 재평가될 여지가 있다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 697,000,000원입니다. 하지만, 3.88억 원에 해당하는 유치권에 대한 법원 존재 확인 판결이 있다는 점은 낙찰자에게 상당한 인수 부담으로 작용할 가능성이 높습니다. 또한, 제공된 주변 거래 사례(약 84㎡ 면적 기준, 2026년 2월 3.35억원 거래 포함)와 비교했을 때, 본건의 작은 건물 면적(45.44㎡) 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 유치권으로 인한 불확실성과 위험 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필수적입니다. 낙찰 후 예상되는 총 취득 비용(입찰가 + 인수되는 유치권 금액)을 신중하게 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 높은 리스크를 감안하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 350,000,000 원 ~ 450,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 검토해 보시기를 권합니다.

이는 유치권이 낙찰자에게 인수될 가능성을 염두에 둔 금액이며, 최종 입찰가는 반드시 법률 전문가와 상담하여 유치권의 정확한 인수 여부, 처리 방안, 그리고 실제 시장 가치를 면밀히 재검토한 후 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 및 혐오 시설 관련:

광주광역시 서구 매월동 355-6번지 일대에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 대동고등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설과 혼재된 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.