나이스옥션 법원경매 인천 2024타경553031 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 819-6 가동 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화여자고등학교"남동측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 소규모 공동주택 및 단독주택, 주거용 나지 등이 혼재하는 지역으로
제반 주거여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교
통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내의 지하층 101호로서,
(사용승인 : 1990.12.20)

외벽 : 연와조 치장벽돌마감 등.
창호 : 알미늄샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-08-05)(인천시강화교육지원청고시)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(사적제132호(강화산성))<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지
역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>임.
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사
에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문
화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 남측 하향 경사지대에 소재하는 지하층으로서 북측은 지상에 일부 노
출되어 있으나 남측은 대부분 지상에 노출된 구조이며, 본건 건물의 외부 동
표식은 "1동"으로 부착되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건물명칭표시 공부상 '가동'이나, 건물 외부 동표식은 '1동'으로 표시
2. 현장조사시 우천으로 현관입구 및 주택내부 거실에 일부 침수 발생한 상태임(감정서 참조)
3. 문화재 보호법 제13조, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조, 시문화재보호조례 제27조에 의한 인·허가 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획원의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경553031 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 819-6 가동 지하층101호

건물명: 동현빌라

용도: 다세대주택

감정가: 31,000,000원

토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OOOOOOOOOO

건축년도: 1990년 12월 20일 사용승인

구조: 벽돌구조 (연와조) 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층 101호

특이사항: 공부상 건물 명칭은 '가동'이나, 건물 외부 동 표시는 '1동'으로 표시되어 있음.

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화여자고등학교" 남동측 인근에 위치.

주위환경: 동류형의 소규모 공동주택 및 단독주택, 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거 여건은 무난한 편임.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편임.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 대전지방법원 2020카단51588 (가압류, 2020.04.28. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑구 12번: 소유권이전청구권 가등기 (2016.01.08. 접수). 본 건은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임. (가등기의 성격(담보가등기 또는 순수 매매예약)에 따라 매수인이 소유권을 상실할 위험이 있으므로, 반드시 권리 신고 여부 및 가등기의 구체적인 내용을 확인해야 함.)

인수되는 임차인 보증금: 0원.

임대관계: 미상. (명도 시 임차인 존재 가능성 확인 필요)

말소되는 권리:

* 갑구 13번: 가압류 (2020.04.28. 접수)

* 갑구 14번: 압류 (2020.10.06. 접수)

* 갑구 16번: 강제경매 (2024.08.21. 접수)

등기부채권 총액: 23,105,742원.

1.4. 상권분석

주변 유사 부동산 거래 현황 (2026년 7월 기준):

* 르메디안 (2021년식 연립, 63.945㎡): 16,900만원

* TW트윈빌1차 (2003년식 다세대, 56.9㎡): 6,600만원

* 수정궁빌라 (1990년식 다세대, 49.59㎡): 2,500만원

본건 감정가는 31,000,000원으로, 건축 연도가 유사한 수정궁빌라(1990년식, 2,500만원)와 비교했을 때 시장 가격대를 반영하고 있으나, 가등기 인수라는 매우 큰 위험 요소를 고려할 때 감정가 그대로의 가치로 판단하기는 어렵습니다.

본건의 전용면적 40.50㎡(약 12.25평) 기준, 평당 환산 감정가는 약 2,530,000원입니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 강화여자고등학교가 인근에 위치해 있음.

교통: 강화읍내 시내버스 노선 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성도 양호함.

주거환경: 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거 지역임.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 가등기 인수: 2016년 1월 8일자 소유권이전청구권 가등기(갑 12번)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 이 가등기가 매매예약 완결권으로 행사될 경우, 낙찰받더라도 소유권 상실의 매우 심각한 위험이 존재함. (가장 중대한 리스크)

침수 발생 이력: 현장 조사 시 우천으로 인해 현관 입구 및 주택 내부 거실에 일부 침수가 발생한 상태임. (건물 하자 및 관리 상태에 대한 점검 필요)

건물 노후화: 1990년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 전반적인 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높음.

문화재 관련 인허가 확인 필요: 본건은 역사문화환경보존지역(사적 제132호 강화산성) 내에 위치하므로, 문화재 보호법 등 관련 법규에 따른 인허가 사항을 반드시 확인해야 하며, 이는 향후 건축 또는 개조 시 제한사항으로 작용할 수 있음.

임대관계 미상: 임차인 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 임대관계가 미상으로 실제 거주 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있음.

지하층 주택: 지하층에 위치하여 습기, 환기, 채광 등 지하 주택이 통상적으로 갖는 불편함이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 강화읍 관청리에 위치한 다세대주택 지하층 101호로, 강화여자고등학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 위험 요인은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 선순위 가등기입니다. 이 가등기가 매매예약 완결권으로 행사될 경우, 낙찰받더라도 소유권을 잃을 수 있는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 가등기의 정확한 성격 및 권리 행사 가능성에 대한 법률적 검토가 최우선적으로 이루어져야 합니다.

또한, 최근 침수 이력, 1990년식 건물의 노후화, 문화재 보호 구역 지정으로 인한 건축 제한 가능성 등 추가적인 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안전한 가등기 처리 방안 확보 시: 만약 선순위 가등기가 담보 가등기이거나, 권리자와의 협의를 통해 안전하게 인수 또는 말소 처리할 수 있는 방안이 마련된다면, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

강화군 지역 잠재력: 강화군의 지속적인 개발 계획 및 관광 자원 활용 등 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 고려한 투자 접근도 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 31,000,000원

인수되는 보증금: 0원

건축 연도 유사 사례 (수정궁빌라, 1990년식, 49.59㎡): 25,000,000원

본건의 가장 큰 리스크는 소유권 상실 위험이 있는 선순위 가등기 인수입니다. 이러한 중대한 위험 요소를 감안하여, 일반적인 시세나 감정가 대비 매우 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 50% ~ 60% 수준인 15,500,000원 ~ 18,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

가장 현실적인 입찰가 제안으로는, 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 공격적으로 접근할 수 있으나, 이는 가등기 위험을 감수한 매우 높은 위험 부담을 수반하므로 반드시 법률 전문가와 상의 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.