나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [4] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (4)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 5층503호

건물명: 로머스파크

용도: 오피스텔

감정가: 331,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지 지분: 9.4034㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물 지분: 73.8444㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치한 로머스파크 건물 내 5층 503호입니다.

주위는 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황으로는 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접해 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 2,400,000,000원)입니다.

본 경매 절차(광주지방법원 2024타경7619)로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑6, 2022-07-28, 주식회사케이브랜드)

* 근저당권 (을1, 2022-07-28, 수협은행, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑9, 2024-03-26, 고흥군수산업협동조합, 1,729,470,710원) - 매각으로 소멸

* 가압류 (갑10, 2024-06-20, 광주신용보증재단, 29,375,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑11, 2024-09-25, 수협은행, 2,051,577,047원) - 매각으로 소멸

* 가압류 (갑12, 2024-12-17, 광주지방국세청, 415,332,000원) - 매각으로 소멸

총 등기부채권액은 4,574,177,710원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 동구 금남로4가 일대는 지역의 중심상업지구로서 다양한 업무시설, 상업시설, 은행 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 지하철 1호선 금남로4가역이 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리하며, 이를 통한 배후수요 확보가 용이합니다.

최근 매매 자료 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(전용면적 약 24.96㎡ ~ 29.79㎡)의 오피스텔 거래 사례에서 평당 약 10,540,000원 ~ 10,860,000원의 가격이 형성된 것으로 나타납니다.

이를 환산하면 평당 약 1,070만원 수준입니다.

본건의 감정가는 331,000,000원이며, 이는 약 22.34평을 기준으로 평당 약 14,816,000원에 해당합니다.

최근 거래 사례 대비 감정가에 다소 차이가 존재하나, 이는 거래된 물건의 면적 차이 및 시점 차이 등으로 인한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 25층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다.

내부 설비로는 일반적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방, 부착형 에어컨, 주차 설비 등이 완비되어 있어 거주 및 업무에 필요한 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변에 상가, 은행 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 대상인지 여부 등을 명확히 파악해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라도 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 45억 원이 넘어 감정가 대비 매우 높습니다. 이는 경매 진행 과정에서 추가적인 유찰 가능성을 시사하며, 낙찰 후에도 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 면적별 시세 차이: 최근 거래된 소형 오피스텔의 평당 가격과 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 거래된 물건의 특성, 시점, 또는 평가 방식의 차이일 수 있으며, 실제 시장 가치 판단에 신중함이 요구됩니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물에 대한 추가적인 경매 또는 처분 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시의 중심상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 비교적 신축(2021년 준공)에 해당하는 로머스파크 건물 내에 소재하여 건물 자체의 상품성 또한 양호한 편입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 다양한 업무 및 상업 시설을 배후로 하고 있습니다.

그러나, 미상인 임대 관계, 매우 높은 채권 총액, 그리고 최근 거래 사례와 감정가 간의 시세 격차 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 투자 결정 시에는 철저한 현장 조사를 통한 권리관계 및 점유 관계 확인, 그리고 시세 재검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심상업지구 내 우수한 입지: 금남로4가역 인근의 뛰어난 접근성과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 양호한 건물 상태: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 상업지구 내 오피스텔로서 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 대형 오피스텔: 73.84㎡ (약 22.34평)의 면적은 일반 소형 오피스텔보다 넓어 기업체나 사업용으로도 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 239,000,000원 수준입니다.

하지만, 감정평가액은 331,000,000원으로, 본 건의 최신 시세와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

높은 채권 총액과 미상인 임차인 현황 등의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가보다는 시세 추정치에 기반한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 현 시세보다 높고 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려한 수치이며, 추후 시세 변동 및 경매 진행 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.