나이스옥션 법원경매 광주 2024타경6760 [1] 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 373 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 소재 "압곡마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 산간농경지대임.

교통상황

본 건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 지방도 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 형상 지세 이용상황
1 부정형 완경사 답

인접 도로상태

본 건 기호(1)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

" 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 영농여건불리농지"

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 원상회복명령이 발하여질 가능성있다는 2025.09.26.자 화순읍의 사실조회회신이 있음).
-맹지이고 경계 불분명으로 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경6760 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 373

토지 면적: 337.00㎡ (약 101.9평)

용도: 답

감정가: 14,154,000원

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 채권자 및 채무자 정보

채권자: 주OOOOOOOOOO (강제경매 신청)

말소기준권리: 주식회사한일에셋대부 (강제경매, 2024-08-27)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 소재 "압곡마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 산간농경지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 지방도 등이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 27일 접수된 주식회사한일에셋대부의 강제경매(갑4)입니다. 이에 따라 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전(이성기, 1976-06-30, 갑1) 및 후순위 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인이 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 산간농경지대로 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

4.2. 토지이용계획

본 건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m, 돼지 2000m, 젖소 500m), 개발제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 토지 활용에 대한 상당한 제약이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

자연환경이 주를 이루는 농경지대이므로, 일반적인 생활 편의시설이나 인프라에 대한 정보는 제한적입니다. 본 건은 주거보다는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 건은 농지로서 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않거나 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다(2025.09.26.자 화순읍 사실조회회신 참조).

6.2. 맹지 및 경계 불분명

본 건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이며, 토지의 경계가 불분명하여 별도의 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 있어 추가적인 비용과 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용규제

도시지역, 자연녹지지역, 각종 가축사육제한구역, 개발제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 건은 농업적 목적 또는 장기적인 토지 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 여러 복합적인 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 및 불분명한 경계로 인한 측량 비용 및 활용 방안, 그리고 엄격한 토지이용규제를 충분히 이해하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 맹지 및 경계 불분명 문제는 향후 토지 이용에 있어 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 잠재적 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 감정가 대비 가치 분석

본 건의 감정가 14,154,000원은 토지면적 337㎡ (약 101.9평)에 대해 적용된 금액입니다. 인근 농지 시세 비교를 통해 저평가 여부를 추가적으로 검토해볼 가치가 있습니다.

8.2. 장기적 가치 상승 가능성

정부 정책 변화나 지역 개발 계획 등에 따라 토지 이용 규제가 완화될 경우, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 불확실성이 높은 시나리오임을 유념해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 14,154,000원입니다. 입찰 참여 시에는 본 건의 취득 조건(농지취득자격증명, 맹지, 경계 불분명 등)과 관련 부대 비용(측량비, 증명 발급 비용 등), 그리고 향후 토지 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려되지 않습니다. 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가는 하나의 중요한 참고 기준점이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.