나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [5] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024.10.25.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비 약 5,102,540원이 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1, 로머스파크주건축물 5층 516호

토지 면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물 면적: 73.84㎡ (약 22.34평, 공급면적 기준 추정)

1.3. 건물 개요

건물명: 로머스파크

건축년도: 2021년 준공

총 층수: 25층

용도: 오피스텔

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치한 로머스파크 건물 내 오피스텔입니다. "금남로4가역" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 밀집한 중심상업지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 금남로4가역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 7월 28일 접수된 수협은행 근저당 (을1)입니다.

등기부채권 총액: 4,574,177,710원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박준욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 3월 10일

대항력: 있음

본건에는 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 추가적인 협의나 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 대부분의 등기상 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 위에 명시된 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 금남로는 광주광역시의 핵심 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 상업 시설과 오피스 빌딩이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 이러한 입지적 장점은 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

감정평가서상 주위에 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 소재하고 있어 금융, 쇼핑, 행정 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 확인

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 물건 인근에 주거 환경이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

2024년 10월 25일자 부동산현황조사보고서에 따르면, 약 5,102,540원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 명시된 보증금은 없으나, 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 철저한 확인과 명도 전략 수립이 중요합니다.

6.3. 권리관계

전체 등기부채권 총액이 45억원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 임의경매 개시 사유가 되었으며, 채권액이 높다는 점은 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계를 파악하는 데 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 상당 금액의 미납 관리비, 높은 총 채권액 등은 투자 시 신중한 검토를 필요로 하는 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 경매에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 도심의 핵심 상업 지역에 위치하여 잠재적 가치 상승 및 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2021년에 준공된 건물로, 비교적 최신 시설과 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 경매 통한 취득 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 경매 시장의 장점을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 328,000,000원

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본 물건과 동일한 건물 내에서 거래된 소형 면적(약 25~30㎡)의 오피스텔은 8,200만원에서 9,500만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건 건물의 공급면적(73.84㎡)보다 훨씬 작은 면적의 거래가입니다.

본건 감정가 3억 2,800만원은 ㎡당 약 444만원 수준으로, 최근 소형 면적 거래가에서 산출된 ㎡당 가격(약 318만원~330만원)보다 높습니다. 이는 감정가 산정 시 적용된 기준 또는 본건이 더 큰 면적임을 고려한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 추가적인 금전적 인수 부담은 없습니다. 그러나 미납 관리비(약 510만원) 및 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 관련 부대 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정가는 최근 실거래가 대비 높은 편이므로, 무리한 고가 입찰보다는 감정가의 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.