나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142849 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치하고

있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "영등포시장역"등이

소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.03.30자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물

내 9층 905호로서,

외 벽 : 외장 석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약8미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1,2 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지

역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축

법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등), 육군 수도방위사령부(02-524-

3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문

의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142849 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제9층 제905호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 5천 5백만원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.06평)

건물면적: 18.74㎡ (약 5.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* MYAGMARJAVMINJIN: 전입/사업일자 2023-09-15, 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요함.

* THAMSHUNGMIN: 전입/사업일자 2024-05-31, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(문 ): 전입일자 2021-07-13, 확정일자 2021-06-23, 배당신고일자 2023-05-18, 대항력 없음, 보증금 200,000,000원.

등기부 요약

* 소유권보존: 2021-04-12, 김현수 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 2021-07-09, 문지우

* 주택임차권: 2021-07-09 접수, 문하린 (말소 예정)

* 압류 (징세과-티 64091): 2023-10-16, 영등포세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매: 2024-11-27, 주택도시보증공사 (말소 예정)

말소기준권리: 압류 (징세과-티 64091) 2023-10-16

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 영등포동2가 지역으로, 영등포동주민센터가 인근에 있으며 "영등포시장역" 역세권에 위치함. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임. 영등포시장, 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형 상업시설 이용이 편리함.

혐오시설: 현재 검색 결과에서 직접적으로 본건 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 영등포 지역은 과거 일부 혐오시설이 있었으나, 도시재생 사업 등을 통해 주거 및 상업 지역으로 변화하는 추세임.

1.4. 생활정보

편의시설: 지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함. 영등포시장, 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점 등 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이하며, 영등포동주민센터와 같은 공공시설도 가까이 있음.

주변 환경: 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 복합 용도 지역으로, 생활 편의성이 높음. 서울영중초등학교, 영원중학교 등 교육 시설이 반경 1km 내에 위치하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: MYAGMARJAVMINJIN 임차인은 전입/사업일자가 2023-09-15로, 보증금 및 차임이 미상임. 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있더라도 낙찰 후 임대차 관계 정리에 따른 추가 비용 발생 또는 명도 저항 등의 리스크가 존재할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각은, HUG가 보증한 임대차 계약의 승계 또는 정리에 복잡성이 있을 수 있음을 시사함. 이는 낙찰자의 보증금 반환 책임이나 임대차 승계 여부에 영향을 미칠 수 있으며, 계약 내용에 대한 면밀한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 영등포동2가에 위치한 해강플러스 오피스텔로, 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2021년 3월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점, HUG 관련 특이사항이 있어 임대차 관계 정리에 대한 추가적인 확인 및 대비가 반드시 필요합니다. 이 부분에 대한 명확한 해결 방안을 강구해야 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

신축 건물: 2021년 3월에 사용승인되어 비교적 최신 상태의 건물임.

지역 개발 잠재력: 영등포 지역은 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

영등포동2가 일대의 오피스텔 시세는 역세권 여부, 건물 연식, 면적 등에 따라 상이하나, 유사한 신축급 오피스텔의 경우 전용면적 18㎡ 내외의 경우 2억 원 초중반대의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, HUG 관련 조건이 있는 점 등 권리상의 리스크가 있어 현재 시세에서 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 매매 사례는 부족하여 정확한 시세 산출에는 한계가 있으나, 감정가는 2억 5천 5백만원이며, 유사 면적대의 신축 오피스텔 매매가격을 고려할 때 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원 사이에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 감정가는 2억 5천 5백만원입니다. 현재 파악된 유사 물건의 시세와 본건의 권리 분석상 리스크(대항력 있는 임차인, HUG 조건)를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나 임차인과의 명도 및 보증금 관련 문제는 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다. 따라서, 감정가 이하인 2억 3천만 원 ~ 2억 4천 5백만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 임차인과의 협상 결과, 주변 시세 변동, 법원 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.