나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [7] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024.10.25.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비 약 7,797,230원이 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (7)

소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 335,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.4034㎡ (약 2.84평)

건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.8444㎡ (약 22.34평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치한 로머스파크 주건축물 8층 802호입니다.

* 주위는 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 소재한 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북동측으로 왕복 6차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 28일 접수된 수협은행 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본 상 채권 총액은 4,574,177,710원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원). 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 대표적인 중심상업지구입니다.

* 다양한 업무시설, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화되어 있습니다.

* 역세권에 위치하여 직장인 및 방문객의 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 중심상업지구에 위치하여 은행, 관공서, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 금남로4가역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 수월합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2024년 10월 25일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면 약 7,797,230원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 불분명한 점은 거래 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 핵심 상권인 금남로에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 다수의 권리가 말소 기준권리인 근저당권에 의해 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 상당 금액의 미납 관리비는 낙찰 후 추가 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제공된 최근 매매 정보와 감정가 사이에 시세 차이가 존재하여, 면밀한 시세 조사 후 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구에 위치한 역세권 오피스텔로 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 2021년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 전체에 대한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 건물의 전용 면적은 73.84㎡ (약 22.34평)이며, 감정가는 335,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물 내 유사 면적(24.97㎡ ~ 29.80㎡)의 오피스텔이 82,000,000원에서 95,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 이 거래가를 기준으로 면적당 단가를 산출하면 약 318만 원/㎡ ~ 328만 원/㎡ 수준입니다.

* 이를 본건 건물의 면적(73.84㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 239,000,000원에서 243,000,000원 범위로 산출됩니다.

* 이러한 시세 분석 결과는 감정가 335,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 낙찰 후 부담해야 할 미납 관리비(약 780만 원)를 고려하고, 시세 분석 결과를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제안합니다.

1.9. 혐오시설 검토

* 본건은 광주광역시의 중심 상업 지구에 위치하며, 업무용 빌딩, 상가, 은행 등으로 둘러싸여 있습니다. 제공된 정보와 일반적인 중심 상업 지구의 특성을 고려할 때, 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.