나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71337 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 '원동마을' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 식당, 커피숍, 숙박시설 등이 혼재하는 지방도주변 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 동측 인근으로 817번 지방도가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 토지이고 지목 및 현황 ‘도로’임.
기호(2): 사다리형의 토지이고 상업용 건부지로 이용중임.
기호(3): 사다리형의 토지이고 기호(2) 부속 토지(주차장 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 동측으로 폭 약 20미터 내외의 간선도로에 접하며, 기호(1)을 통하여 기호(2),(3)으로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

- 기호(2),(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 소유자 미상의 수목이 식재되어 수목의 품종, 수령, 관리상태 등을 종합참작하여 토지 및 수목을 일괄로 평가하였으니, 경매진행시 소유권 및 일괄경매여부 등을 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임, 목재 마감 등
바닥 : 타일 붙임, 화강석 깔기 등
창호 : 알루미늄새시 창호, 강화유리 등임.

이용상태

숙박시설(테마무인텔)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 수전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 지상 수목 매각에 포함. 목록1 토지 중 일부는 접도구역에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경71337 (1) 광주지방법원 경매 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 전라남도 화순군 도곡면 원화리 304-2

* 용도: 숙박시설 (테마무인텔)

* 감정가: 1,904,910,300원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남광주농업협동조합

토지 및 건물 면적 정보는 다음과 같습니다.

* 토지면적: 1736.00㎡ (약 525.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 990.70㎡ (약 300.00평)

* 건물 제시외면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

* 주요 특징: 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 지상 수목이 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리에 위치하며, '원동마을' 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 식당, 커피숍, 숙박시설 등이 혼재된 지방도변 상가지대로 형성되어 있습니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 특히, 본건 동측 인근으로는 817번 지방도가 통과하는 등 교통 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 본건의 동측으로는 폭 약 20미터 내외의 간선도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리인 남광주농업협동조합의 근저당권(접수일자 2022-04-20, 채권최고액 1,036,800,000원)보다 앞서는 권리가 없어, 경매 절차를 통해 매각될 경우 대부분의 등기된 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 확인되며, 이 중 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

건물 등기부 요약에서도 유사한 권리 변동 내역이 확인되며, 마찬가지로 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부 채권 총액은 1,156,800,000원입니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 화순군 도곡면 원화리 일대는 지방도변을 따라 식당, 카페, 숙박시설 등이 밀집해 있는 상가지대를 형성하고 있습니다. 이는 지역 주민 및 외부 방문객을 대상으로 하는 소비 활동이 이루어지는 곳으로, 특히 숙박시설의 경우 관광객 유치에 유리한 입지적 조건을 갖추고 있습니다. 인근에는 화순군의 자연 경관을 즐길 수 있는 명소들이 있어 관광 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

화순군 도곡면은 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 차량을 이용하면 인근 지역으로의 접근성이 좋으며, 대중교통으로 버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 생활 편의시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 화순군 읍내 지역으로의 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m, 돼지 2000m, 소, 말, 양, 사슴 300m, 젖소 500m) 및 접도구역(도로법)에 저촉됩니다.

* 기호(2), (3) 토지 역시 계획관리지역이며, 동일한 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 목록1 토지 중 일부가 접도구역에 저촉됨에 따라 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 기타 참고사항

* 본건 지상에 소유자 미상의 수목이 식재되어 있어, 경매 진행 시 수목의 소유권 및 일괄 경매 여부를 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목도 매각에 포함되므로, 실제 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리에 위치한 숙박시설(테마무인텔)로, 지방도변 상가지대에 자리 잡고 있어 접근성과 가시성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 19억 원대입니다. 대부분의 권리관계가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 주변 상권이 발달해 있고 관광 수요 또한 기대할 수 있는 입지입니다. 다만, 일부 토지가 접도구역에 저촉되는 점, 소유자 미상의 수목이 포함되어 있다는 점 등은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 숙박시설(테마무인텔)로서의 운영 잠재력: 주변 상가지대 및 지방도 인접이라는 입지적 장점을 활용하여 운영 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 개발 또는 운영 효율성을 높일 수 있습니다.

* 상대적으로 양호한 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 주변 유사 물건 실거래가, 해당 지역 숙박시설의 실제 수익률, 개별 물건의 구체적인 상태(수리 필요 여부, 운영 현황 등)에 대한 심층적인 시장 분석이 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 개별적인 시장 조사 없이는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 시에는 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 결과와 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.