나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144937 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철 2·5호선)" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 노선버스정류장 및 "까치산역(지하철 2·5호선)"이 소재
하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2019.01.15)

외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 공동주택 건부지(경민아트빌)로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144937 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

토지 면적: 18.99㎡ (약 5.75평)

건물 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

감정가: 262,000,000원

준공연도: 2019년

1.1. 입지조건

교통: 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근에 위치하며, 차량 진출입 가능. 노선버스정류장 및 지하철역 인접으로 대중교통 이용이 편리한 편임.

주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난함.

도로 접근성: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2024타경144937)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (HUG): 보증금 208,000,000원, 전입/사업일자 2019-05-07, 확정일자 2019-01-28, 배당신고일자 2023-06-15. (주의: 본건 채권자이기도 함)

* 홍다희: 보증금 218,400,000원, 전입/사업일자 2019-05-07, 확정일자 2019-01-28, 배당신고일자 2023-06-15. 등기부상 '을구 1번 주택임차권'으로 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위이므로 인수 대상임.

* 황도예: 보증금 0원, 전입일자 2024-02-22. 대항력 있음. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

인수되는 권리: 을구 1번 홍다희의 주택임차권 보증금 218,400,000원. 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

까치산역 인근으로 지하철 및 버스 등 교통 요지이며, 주변에 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2·5호선 까치산역, 다수 노선 버스 이용 가능.

편의시설: 주택가 및 상업지역이 혼재된 지역으로 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용 편리.

주거환경: 2019년에 건축된 비교적 신축 건물로, 공동주택 단지 내 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경 기대.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 홍다희 씨의 임차보증금 218,400,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음.

미상 보증금 임차인: 황도예 씨는 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 인수 부담 발생 가능성 존재.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하), 공항 관련 보호지구 및 협조구역 등 제약 사항 존재.

공항 인접: 항공기 소음 등의 영향 및 관련 법규 준수 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

그러나 선순위 임차인 홍다희 씨의 보증금 218,400,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재함. 또한 보증금 없는 대항력 있는 임차인(황도예)도 있어 추가적인 리스크 관리가 필요함.

감정가는 262,000,000원이나, 인수되는 임차보증금을 고려하면 실제 총 투입 비용은 훨씬 높아질 수 있어 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내외부 상태 양호 기대.

지하철역 및 대중교통 이용 편리한 입지.

인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 (임차보증금 부담 해소 시).

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 262,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때 시세는 216,000,000원 (19.98㎡ 기준, 2026년 7월 거래)에서 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 매수인이 인수해야 하는 홍다희 씨의 임차보증금 218,400,000원은 상당한 부담으로 작용합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 물건의 순수 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

감정가를 기준하되, 인수되는 보증금 부담 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 제안합니다.

이 가격은 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 실제 총 투입 비용은 임차보증금 인수 여부에 따라 달라집니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 보호지구에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향은 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.