나이스옥션 법원경매 수원 2024타경53637 [2] 경기도 용인시 OOO OOOOO OOOO OOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2024.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ‘동백2동 행정복지센터’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 "동백역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2022년 01월 04일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제1층 제108호외 2개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트, 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1-3)은 제2종근린생활시설(일반음식점) 등으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, E/V설비, 주차설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 본건 기호(1, 2)는 인접호수 113호와 경계벽이 없이 일체로 이용중이고, 기호(3)은 인접호수 111호 일부와 경계벽이 없이 일체로 이용중인 것으로 조사되었음.

물건 비고

인접호수 108호, 113호와 경계벽이 없이 일체로 이용중이나 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경53637 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 달OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층 109호 (중동, 용인동백역현성더테라스)

건물명: 용인 동백역 현성 더 테라스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지하 5층 / 지상 14층

사용승인일: 2022년 01월 04일

용도: 근린상가 (건축물 정보상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 7.53㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.528㎡

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.8425㎡

감정가: 700,000,000원

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 호수: 1층 109호

총 호수: 170호

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ‘동백2동 행정복지센터’ 서측 인근에 위치함.

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 여건

인근에 노선버스정류장 및 전철역 "동백역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

본건까지 차량 출입이 가능함.

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합)에 해당함.

가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (달월신용협동조합, 2,052,000,000원)으로, 본 경매 절차에서 소멸될 예정임.

3.2. 주요 권리 내역

소유권이전 1번 신탁등기말소 (접수일자: 2022-06-24)

근저당권 (접수일자: 2022-06-24, 권리금액: 2,052,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정 (접수일자: 2024-01-26, 권리자: 달월, 권리금액: 1,745,090,967원) - 본 경매 사건

압류 (접수일자: 2024-03-19, 권리자: 양천세무서장) 2건

등기부채권 총액: 2,052,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 30,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-28

확정일자: 2024-01-10

배당신고일자: 2024-04-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 업종

본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 등으로 이용 중이며, 건축물 정보상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로도 활용되는 복합적인 용도의 건물임.

4.2. 주변 상업 시설

주위가 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역임.

'동백2동 행정복지센터'가 인근에 소재하여 유동인구 확보 및 지역 내 인지도 상승에 유리함.

4.3. 잠재적 수요

동백역 역세권에 위치하며, 주거 밀집 지역과 업무 시설이 공존하여 안정적인 수요 확보가 가능한 상권임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 동백역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 행정 시설

'동백2동 행정복지센터'가 서측 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황

현재 인접 호수 108호, 113호와 경계벽 없이 일체로 이용 중이며, 기호(3)은 인접호수 111호 일부와 경계벽 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사됨. 이는 전유부분의 특정 및 분할 사용에 제약을 줄 수 있으나, 도면 등으로 특정 가능하다고 명시되어 있음.

6.2. 특이사항 및 주의사항

호수 간 경계벽 없이 일체로 이용 중인 점은 현장 확인 및 명도 시 주의가 필요하며, 정확한 현황 파악이 요구됨.

본건은 2022년 1월 사용승인을 득한 신축 건물로, 건물 자체의 노후화나 구조적 문제는 없어 보임.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 용인시 기흥구 동백동에 위치한 상가 건물로, 동백역 역세권 및 행정복지센터 인근에 자리하여 입지 조건이 우수함. 2022년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 인접 호수와의 일체 이용으로 인한 현황 파악 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7.2. 강점

* 우수한 입지 (동백역 역세권, 행정복지센터 인근)

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 활용 용이성

* 상업지역 내 위치로 다양한 업종 가능

7.3. 약점

* 인접 호수와 벽 없이 일체 이용 중인 점으로 인한 점유, 명도 및 관리의 복잡성 가능성

* 상권 내 경쟁 심화 가능성

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재

용인 플랫폼시티 개발 사업, 향후 GTX 구성역 연장 논의 등 지역 개발 잠재력이 존재함. 동백지구 자체의 재정비 및 개선 사업 논의도 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

8.2. 시세 대비 가치

감정가 7억 원 대비 건물 면적 27.84㎡, 토지 면적 7.53㎡를 고려할 때, 주변 시세 및 임대 수익률을 면밀히 조사하여 가치 평가 필요.

8.3. 잠재적 활용 방안

일반음식점, 소매점, 사무실 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능함.

인접 호수와의 통합 운영 또는 분할 활용 방안을 모색하여 수익률 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

인수 보증금: 0원.

본 물건의 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계, 명도 가능성, 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 산정함. 감정가 7억 원을 기준으로 하되, 실질적인 시장 가치와 투자 수익률을 감안하여 보수적으로 접근함.

9.2. 제안 가격

잠정적 제안 범위: 6억 3천만 원 ~ 6억 7천만 원.

본 제안 가격은 현재 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사, 등기부등본 상세 분석, 주변 시세 및 공시지가 조사, 임대차 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.