나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경12093 [4] 경상북도 영덕군 창수면 창수리 600 임야 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경12093 [4] 경상북도 영덕군 창수면 창수리 600 임야 경매

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영덕지원 경매1계 2024타경12093 | 소재지: 경상북도 영덕군 창수면 창수리 600 | 감정가: 11,473,500원 | 최저가: 11,473,500원 | 용도: 임야

1. 영덕지원 2024타경12093 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경12093 (4)

소재지: 경상북도 영덕군 창수면 창수리 600

용도: 임야

감정가: 11,473,500원

토지면적: 5117.00㎡ (약 1548.02평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 본건은 일괄매각이며, 토지에 포함된 입목도 함께 매각됩니다. 분묘 소재 여부를 정확히 확인할 수 없으나, 분묘가 소재할 경우 매각에서 제외될 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 영덕군 창수면 창수리 600번지 일대에 소재합니다. 주변 환경으로는 "창수초등학교" 남동측 인근, "창수2리 마을회관" 남측 인근, "창수저수지" 서측 근거리, "자라목1터널" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성된 농촌 및 산림 지역입니다.

토지는 전체적으로 부정형의 완경사지 형태를 띠고 있으며, 일부는 묵전(방치된 밭), 일부는 전(밭), 일부는 자연림으로 이용되고 있습니다.

교통 및 접근성 측면에서는 본건 전체적으로 소형 차량 및 농기계 접근이 가능하나, 일부 필지(1, 4-10번)는 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태입니다. 일부 필지(2, 3번)는 폭 약 3m의 비포장 농로와 접해 있어 접근이 가능합니다. 전반적인 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획 상 본건은 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공장설립승인/제한지역, 영농여건불리농지, 상대보호구역, 준보전산지, 보전산지, 임업용산지, 산지전용·일시사용제한지역, 성장관리계획구역, 접도구역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 특이사항으로 일련번호 6번은 지목이 '하천'이나 '자연림'으로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 북OOOOOOOO입니다. 강제경매 절차에 따라 매각 후 소유권이 이전되며, 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 본건 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립의 여지가 있습니다. 확인된 분묘는 일련번호 3번 지상에 8기, 일련번호 9번 지상에 1기가 소재하며, 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다. 또한, 토지에 포함된 입목은 일괄 매각 대상입니다.

종합적으로 볼 때, 등기부상 권리는 정리되지만, 분묘기지권과 같은 사실상의 권리관계는 별도로 면밀히 검토하고 대비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야 및 농경지로 구성된 농촌 지역의 토지이므로, 일반적인 상업적 용도의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

주변에 창수초등학교, 창수2리 마을회관 등 기본적인 마을 시설이 존재하나, 이는 상권 형성과는 무관한 시설입니다.

본건 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 별도의 상업 활동이나 유동 인구와 관련된 분석은 현실적으로 불가합니다.

1.5. 생활정보

본건 토지는 주거 목적보다는 농업, 임업 또는 기타 개발(법적 허가 시)을 위한 용도로 적합한 지역에 위치합니다.

가장 가까운 편의 시설로는 창수초등학교, 창수2리 마을회관 등이 있으나, 일상생활을 영위하기 위한 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 원거리 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

또한, 다수의 필지가 도로에 접하지 않는 맹지인 점을 고려할 때, 생활 편의성은 낮은 편이라고 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 가장 큰 리스크 요인은 다수의 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 확인된 9기의 분묘와 관련하여 분묘기지권이 법적으로 성립될 경우, 해당 토지 사용에 심각한 제약이 발생하며, 이는 토지 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 정확한 분묘 소재 여부 및 성립 가능성에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

또한, 다수의 필지가 도로에 접하지 않는 맹지라는 점은 건축이나 개발 행위를 매우 어렵게 만들거나 불가능하게 할 수 있습니다.

계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역 지정과 더불어 가축사육, 공장 설립, 산지 이용 등에 관한 각종 법적 규제는 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

일련번호 6번 토지의 경우, 지목이 '하천'이나 '자연림'으로 이용되고 있어, 향후 행정 처리 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

일부 필지(4, 6-8번)는 숲이 울창하여 현장 조사가 어려웠다는 점 또한 추가적인 리스크로 작용할 수 있으며, 예상치 못한 문제점이 잠재되어 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 영덕군의 농촌 지역에 위치한 대규모 임야 및 농경지 토지입니다.

감정가는 토지 면적에 비해 상대적으로 낮은 편으로, 이는 다수의 분묘 존재, 맹지, 복잡한 토지이용계획 등 상당한 제약 사항이 반영된 결과로 판단됩니다.

특히, 분묘기지권의 성립 가능성은 본건의 투자 가치를 크게 저해하는 주요 요인이며, 토지 활용에 있어 가장 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

자연림 상태의 임야와 경작지 등이 포함되어 있어, 이를 특정 목적(임업, 농업 등)으로 활용하려는 경우에 한해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 낮은 감정가는 면적 대비 잠재적 가치 상승의 기회가 될 수 있다는 점에서 투자 포인트로 고려될 수 있습니다.

또한, 자연림 상태의 임야와 경작지는 장기적인 관점에서 산림 자원 또는 농업 자원으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

일부 필지(5번)가 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수는 없습니다.

그러나 앞서 언급된 분묘기지권, 맹지, 각종 규제 등 명확한 리스크를 충분히 인지하고, 이러한 문제점들을 해소하거나 감수할 수 있는 경우에 한해 신중한 검토가 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건지의 직접적인 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

영덕지원 경매1계