나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32787 [2] 광주광역시 서구 세하동 704-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32787 [2] 광주광역시 서구 세하동 704-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2025타경32787 | 소재지: 광주광역시 서구 세하동 704-3 | 감정가: 476,211,960원 | 최저가: 476,211,960원 | 용도: 단독주택

1. 광주지방법원 2025타경32787 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32787 (2)

소재지: 광주광역시 서구 세하동 704-3

용도: 단독주택

감정가: 476,211,960원

토지 면적: 655.00㎡ (약 198평)

건물 면적: 130.24㎡ (약 39평)

건물 제시외 면적: 18.90㎡ (약 6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소유자 및 채무 관계

소유자/채무자: 노OO

채권자: 정OO

(참고: 감정평가 요약에 따르면 토지 소유자는 '노봉구', 건물 소유자는 '노성회'로 기재되어 있으나, 채무자 겸 소유자는 노OO로 명시되어 있습니다.)

1.3. 물건 현황 및 특이사항

본 건은 광주광역시 서구 세하동에 위치한 단독주택으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 총 감정가는 4억 7621만 1960원입니다. 토지 면적은 655.00㎡ (약 198평)이며, 건물 면적은 130.24㎡ (약 39평)입니다. 또한, 18.90㎡ (약 6평)의 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

주택 외에도 부속 건물인 창고가 소재하며, 제시외 건물 ㉠은 창고 용도로 이용 중입니다. 다만, 과거 목록 4번으로 분류되었던 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 40㎡, 부속건물 목조 스레트지붕 단층 창고 24.46㎡, 부속건물 목조 스레트지붕 단층 축사 11.9㎡는 현재 소재불명으로 멸실 처리되었습니다.

건물 이용 상태와 관련하여, 공부상 '시멘트기와지붕'으로 등재된 주택 53.88㎡가 현황은 '슬레이트지붕'으로 확인되었습니다.

본 건의 주요 특이사항으로는 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지 사용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

1.4. 입지조건

본 건이 소재한 광주광역시 서구 세하동 일대는 자연마을과 단독주택, 임야, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 일련번호(1)ㆍ(2) 토지는 '봉학제' 북서측 근거리에 위치하며, 순수 야산지대 및 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다. 일련번호(3) 토지는 '송학초등학교' 북측 인근에 자리하며, 단독주택과 농경지가 혼재하는 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 노OO의 채무 불이행으로 인해 채권자인 정OO이 신청한 것입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 말소기준권리보다 후순위 권리 등 추가적인 사항은 법원 경매계에 문의하여 최신 정보를 확인해야 합니다.

주요 법적 권리 관계로는 분묘기지권이 존재하며, 이는 토지의 사용 및 처분에 있어 권리 주장의 근거가 될 수 있습니다.

1.6. 상권 및 생활정보

주변 환경은 자연친화적인 녹지 공간과 농경지가 포함된 전원적인 주거지대입니다. 근거리에는 송학초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 봉학제 등 자연을 접할 수 있는 공간도 인근에 있습니다. 다만, 일반적인 상업 시설이 밀집한 도심 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건은 여러 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

첫째, 목록 3번 토지는 지적도상 맹지이며, 일련번호 1번 토지를 통해서만 접근이 가능합니다.

둘째, 분묘기지권의 존재로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 토지 이용 계획상 개발제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역(제2, 3종), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역지구 및 규제가 적용되어 있어 토지 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

넷째, 공부상 등재 내용과 현황이 상이한 부분(주택 지붕 재질)이 있어, 실제 이용 및 관리 시 착오가 없도록 주의가 필요합니다.

다섯째, 일부 건물이 멸실된 상태로, 해당 부분의 관리나 복구 필요성이 있을 수 있습니다.

다행히, 주변 시설 검색 결과 본 건 자체와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함된 점은 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 넓은 토지 면적과 단독주택이 결합된 물건으로, 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 전원생활이나 자연 속에서의 주거를 희망하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

하지만, 맹지, 분묘기지권, 그리고 다수의 토지 이용 제한 규제(개발제한구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등)로 인해 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 규제들을 면밀히 검토하고, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성 등을 고려하여 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

1.9. 종합 의견

광주광역시 서구 세하동에 위치한 본 경매 물건은 넓은 토지 위에 단독주택과 부속건물이 있는 형태입니다. 주변 환경은 자연과 농경지가 어우러진 전원적인 주거지대이며, 초등학교가 근거리에 있어 생활의 편의성을 더합니다. 그러나 맹지, 분묘기지권, 그리고 개발제한구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지 이용 규제로 인해 활용에 제약이 따르는 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 일부 건물이 멸실되고 공부와의 차이점도 존재하므로, 투자 결정을 내리기 전 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인과 법률 및 건축 전문가의 자문을 거치는 것이 필수적입니다. 해당 물건은 규제 사항들을 충분히 인지하고 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계