나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32787 [2] 광주광역시 서구 세하동 704-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)ㆍ(2): 광주광역시 서구 용두동 소재 '봉학제' 북서측 근거리에 위치하며,
주위는 자연마을 내 단독주택, 임야 및 농경지 등이 혼재하는 순수 야산지대 및
마을주변 농경지대임.
일련번호(3): 광주광역시 서구 세하동 소재 '송학초등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

일련번호(1)ㆍ(2): 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통임.
일련번호(3): 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지임야로서,
일부는 묘지, 일부에 각종 수목이 식재되어 있음.
일련번호(2): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지이며,
각종 수목이 식재되어 있음.
일련번호(3): 완경사지대 내 자체지반 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 동측으로 통과하는 왕복2차선과 연결되는 비포장 진입로가 개설되어 있음.
일련번호(2): 지적도상 맹지이나, 일련번호 1 토지를 통해 접근 가능함.
일련번호(3): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구
역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 군용비행장
소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20).
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별
조치법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구
역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관관리
구역(2023-07-20).
일련번호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-01-10), 제1종지구단위계획구역, 국토이용기타
용도지역지구미지정(2025-01-10)<국토종합건설계획법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방
지 및 피해보상에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-07-01)<문화유산의 보존 및 활
용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20).

제시목록 외의 물건

평가의견서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 일련번호(1)~(3) 토지는 '노봉구' 소유임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4(나): 목조 슬레이트지붕 단층 건으로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 등
창문: 목재 및 새시창호 등임.
제시외건물㉠: 조적조 슬레이트지붕 단층 건으로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등임.

이용상태

일련번호 4(나): 부속주택 용도임.
제시외건물㉠: 창고임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 4(가), 4(다) 및 4(라)는 소재불명으로 본 평가에서는 '멸실' 처리함.
일련번호 4(나): 공부상 '시멘트기와지붕' 이나, 현황 '슬레이트지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 본건 건물은 '노성회' 소유이며,
이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-목록 4. 목조 시멘트 기와지붕 단층주택 40㎡, 부속건물 목조 스레트지붕 단층 창고 24.46㎡, 부속건물 목조 스레트지붕 단층 축사 11.9㎡는 소재불명으로 멸실됨.
-목록4. 부속건물 목조 세멘트 기와지붕 단층 주택 53.88㎡는 공부상 '시멘트기와지붕'이나, 현황 '슬레이트지붕'임.
-목록3. 지적도상 맹지임.
-목록3. 토지는 전체가 역사문화환경보존지역임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32787 (2)

* 소재지: 광주광역시 서구 세하동 704-3 (신주소: 광주광역시 서구 세동둑길 20)

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 정보: 일반목구조, 기와(세멘와가) 지붕, 단독주택 (건축물대장 기준, 부속건물 2개 포함)

1.2. 면적 및 건물현황

* 토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

* 건물면적: 130.24㎡ (약 39.39평)

* 건물 제시외면적: 18.90㎡ (창고)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

* 총 감정가: 476,211,960원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 일련번호(1)ㆍ(2): 광주광역시 서구 용두동 소재 '봉학제' 북서측 근거리, 자연마을 내 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 순수 야산지대 및 마을주변 농경지대.

* 일련번호(3): 광주광역시 서구 세하동 소재 '송학초등학교' 북측 인근, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 일련번호(1) 토지는 동측으로 왕복 2차선 도로와 연결되는 비포장 진입로가 개설되어 있음.

* 일련번호(2), (3) 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호 1 토지를 통해 접근 가능함 (목록3 토지는 일련번호 1 토지를 통해 접근).

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 일련번호(1)ㆍ(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종/제3종, 중점경관관리구역.

* 일련번호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 국토이용기타 용도지역지구 미지정, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

* 단지 인근에 송학초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 주변은 주로 자연 녹지, 임야, 농경지 및 주거지 형태로 구성되어 있어 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨. (내부 조사 및 주변 환경 분석 결과)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부: 1988년 소유권 이전(노봉구 외 1인) 후 지분 이전 등이 있었으며, 2018년 3월 13일 정승빈 명의 근저당권(7억원)이 말소기준권리로 등재되어 있음. 이후 공동담보 근저당권(3.6억원), 압류(나주세무서장), 임의경매 개시결정(정승빈, 15.1억원) 등 다수의 권리가 설정되었으나 모두 말소될 예정임.

* 건물 등기부: 2017년 소유권 이전(박광석, 노성회) 후, 토지와 동일한 말소기준권리인 정승빈 명의 근저당권(7억원)이 설정되었으며, 이후 임의경매 개시 결정(정승빈, 15.1억원) 등기가 되었음.

* 등기부채권 총액: 토지 1,060,000,000원, 건물 700,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-11-24

* 대항력: 있음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 계약 내용 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 협의에 주의가 필요함.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리(2018-03-13 근저당권) 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 본 물건은 도시지역 내에 위치하나, 주변은 자연마을, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 및 자연환경 위주의 특성을 보임.

* 인근 송학초등학교가 있어 기본적인 주거 기능은 갖추고 있음.

4.2. 생활 편의시설

* 단지 인근 송학초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호함.

* 생활 편의시설은 대규모 상업지구에 비해 제한적일 수 있으며, 차량 이동을 통한 주변 지역 이용이 필요할 것으로 보임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인(이정 )의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 계약 내용을 파악하고 명도 관련 협의가 필요함.

5.2. 물건 자체 리스크

* 일부 멸실된 건물: 목록 4. 주택 40㎡, 창고 24.46㎡, 축사 11.9㎡는 소재 불명으로 멸실 처리되었음.

* 건물 공부와의 차이: 목록 4. 주택 53.88㎡는 공부상 '시멘트기와지붕'이나 현황 '슬레이트지붕'으로, 외관상 차이가 있을 수 있음.

* 토지 제시외 건물: 목록 4. (제시외건물 ㉠) 창고 18.90㎡는 일괄 매각 대상에 포함됨.

* 토지 이용 현황: 일련번호(1) 토지는 임야로서 일부 묘지 및 수목이 식재되어 있으며, 일련번호(2) 토지는 농경지이며 수목이 식재되어 있음.

5.3. 법규 및 규제 리스크

* 맹지: 목록 3 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근성을 위한 별도 협의나 부지 활용 계획이 필요함.

* 각종 개발 제한: 개발제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 규제가 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 제약이 따를 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 세하동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있으며 주변 환경은 자연 녹지 및 농경지, 주거지가 혼재된 지역입니다. 송학초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 일부 토지는 맹지이며 다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하고 일부 건물 멸실 및 공부와의 차이 등 물건 자체의 특이사항이 있어 권리 분석 및 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 광주 서구 세하동의 비교적 넓은 토지(655㎡)를 활용할 수 있는 단독주택 물건.

* 송학초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 상대적으로 양호함.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물(창고)이 포함되어 있어 활용 가치 고려 가능.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 비교적 명확함.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 476,211,960원이며, 토지 면적(198평)과 건물 면적(39평)을 고려할 때, 주변 단독주택 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 감안하여 산정할 필요가 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

주변 단독주택의 현 시세 및 유사 물건 경매 낙찰가율 조사를 통해, 본 물건의 현재 시장 가치를 재평가해야 합니다. 예를 들어, 광주 서구 지역의 유사 면적 및 조건의 단독주택 거래 사례가 3억원에서 6억원 사이로 형성되어 있다면, 감정가 대비 낙찰가율을 80%~100% 수준으로 보아 3억 8천만원 ~ 4억 8천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 맹지, 개발 제한 구역, 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 실제 투입 예상 금액과 명도 비용, 추가적인 개발 또는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 책정이 필요합니다.

감정가: 476,211,960원

* 예상 입찰가 범위 (보수적 접근): 3억 8천만원 ~ 4억 5천만원 (상세 시세 조사 후 조정 필요)

※ 상기 예상 입찰가는 현 시세 정보 부족으로 인한 잠정적인 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 최신 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.