나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32762 [2] 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층102호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32762 [2] 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층102호 아파트 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매3계 2025타경32762 | 소재지: 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층102호 | 감정가: 1,070,000,000원 | 최저가: 1,070,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32762 (2)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프아파트 1층 102호

용도: 아파트 (단, 현재 상가로 이용 중)

감정가: 107,000,000원

토지면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

건물면적: 153.12㎡ (약 46.32평) (이는 분양 면적으로 추정되며, 전용 면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 본건(102호)은 감정평가 기준 현재 상가로 이용 중이며 공실입니다. 103호, 105호 또한 공실 상태입니다.

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 광천동에 위치하며, 광주를 대표하는 복합터미널인 '유스퀘어 광주종합버스터미널'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건 북측으로는 왕복 6차선, 서측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어납니다. 인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 학교 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 정주 여건이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 등기부상 소유자, 채무자, 채권자가 모두 동일한 '주OOOOOOOO'로 확인되어, 일반적인 임의경매의 경우 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 경매 개시 결정 등기 이전에 설정된 권리들은 말소 대상이 될 수 있어, 추가적인 복잡한 권리 관계는 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 최종적인 권리 분석은 현장 확인 및 등기부등본 상세 열람을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광천동 일대는 광주광역시의 주요 상업 및 교통 허브인 유스퀘어 터미널을 중심으로 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다. 대형 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 다양한 판매 및 서비스 시설들이 밀집해 있어 상권 활성화가 높습니다. 본건 주변에 아파트 단지가 많아 주거 배후 수요 또한 확보되어 있으며, 근린생활시설과의 혼재는 다양한 업종의 입지를 가능하게 합니다. 터미널 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상가로서 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 유스퀘어 종합버스터미널 및 다수의 시내버스 노선을 통해 광주 전 지역 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 차량 접근성 역시 우수합니다.

편의시설: 도보 거리에 유스퀘어 내의 쇼핑, 외식, 문화(영화관 등) 시설을 이용할 수 있으며, 주변 상가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용도 용이합니다.

주거환경: 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 어우러진 지역으로, 현대적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 본건의 공식적인 용도는 '아파트'이나, 현재 1층 102호가 '상가'로 이용 중이며 공실인 상태입니다. 이는 향후 용도 변경, 원상 복구, 또는 임대 수익률 산정 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

공실 리스크: 현재 102호, 103호, 105호가 공실로 파악되어, 향후 임대 시 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

건물관리: 2019년 12월 30일 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 건물 전체의 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시의 핵심 상권이자 교통의 요지인 유스퀘어 인근에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설은 높은 가치를 부여합니다. 가장 큰 특징은 '아파트' 등기임에도 현재 '상가'로 이용 중이며 공실이라는 점입니다. 이는 향후 활용 방안에 따라 기회가 될 수도, 혹은 해결해야 할 과제가 될 수도 있습니다. 임의경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 보이나, 실제 경매 진행 시 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 광주의 중심 상업 지구인 유스퀘어와 인접하여 높은 유동인구와 잠재 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성: 터미널 및 주요 도로망과의 인접성으로 투자 가치 및 활용도가 높습니다.

혼합 용도 활용 가능성: '아파트'라는 등기부상 용도와 '상가'라는 실제 이용 상태의 차이를 활용하여, 상가 임대 수익 극대화 또는 향후 용도 변경을 통한 가치 상승을 노려볼 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2019년 사용 승인으로 건물 노후화에 따른 초기 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계