나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32762 [2] 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(가 ~ 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상27층 건 중
제1층 제101호 외 4개호로서
2019.12.30 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 상가(102호, 103호, 105호 공실)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-감정평가시 기준 현재 상가(102호 공실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경32762 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층 102호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가치 평가

감정가: 1,070,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

토지 지분: 30.1776㎡

건물면적: 153.12㎡ (약 46.32평)

건물 지분: 153.1222㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있는 지역임.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 북측으로는 왕복 6차선, 서측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통 요충지로서의 입지를 갖추고 있음.

2.3. 건물 정보

건축물대장상 본건이 속한 화정동도나우프리아파트는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 5층, 지상 27층 건물이며, 2019년 12월 30일 사용 승인되었음. 용도는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 창고시설로 복합 용도임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 대한저축은행의 근저당권 (2020년 4월 28일 접수, 금 1,800,000,000원)

등기부채권 총액: 11,800,000,000원

3.2. 소멸되는 권리

본 경매로 인해 근저당, 가압류(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단) 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수되는 권리

본 물건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (예: 지상권 등)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 광주종합버스터미널(유스퀘어) 남서측 인근에 위치하여 대규모 유동인구 및 상업시설 접근성이 우수함. 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능함.

4.2. 상가 이용 현황

감정평가 시점 기준, 102호, 103호, 105호가 공실 상태인 것으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 북측과 서측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋음. 유스퀘어 터미널 인근으로 다양한 편의시설(쇼핑, 문화, 외식 등) 이용이 용이함.

5.2. 교육 및 기타 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 교육 환경을 기대할 수 있으나, 해당 상가 이용 시 직접적인 영향은 적을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 약 118억원에 달하여 감정가(10.7억원) 대비 현저히 높으므로, 유찰 가능성 및 낙찰가율 변동성이 클 수 있음.

6.2. 상가 공실

감정평가 시점 기준으로 상가(102호 포함)가 공실로 이용 중인 점은 공실 위험 또는 임대 수익률에 대한 고려가 필요함.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 본 건의 진행에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 화정동에 위치한 본 상가 물건은 대규모 유동인구 흡수가 가능한 유스퀘어 터미널 인근의 우수한 입지를 자랑합니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정평가 시점에 상가 공실이 확인되는 점은 잠재적 투자자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어 경쟁 구도가 치열하지 않을 가능성이 있으며, 이는 가격 협상력을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 복합 터미널(유스퀘어) 인접으로 인한 풍부한 유동인구 흡수 잠재력.

* 광주 서부권 주요 교통 허브에 위치하여 접근성이 매우 뛰어남.

* 신축급 건물로, 향후 리모델링이나 재개발 시 가치 상승 기대 가능.

* 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 시, 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 1,070,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 향후 공실률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 높은 채권액과 현재 상가 공실 현황을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 50%~70% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 이는 실제 현장 조사 및 추가 분석을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.