나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32762 [3] 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(가 ~ 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상27층 건 중
제1층 제101호 외 4개호로서
2019.12.30 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 상가(102호, 103호, 105호 공실)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-감정평가시 기준 현재 상가(103호 공실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32762 (3)

* 소재지: 광주광역시 서구 화정동 1708, 화정동도나우프리아파트 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 610,000,000원

* 토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

* 건물면적: 88.99㎡ (약 26.92평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 감정평가 시점 기준, 본건(103호)은 상가로 이용 중이며 공실 상태임.

* 건축물정보:

* 건물명: 화정동도나우프리아파트

* 주용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 창고시설 [cite: JSON 분석]

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 [cite: 제공된 정보]

* 총 층수: 지하 5층 / 지상 27층 [cite: JSON 분석]

* 사용승인일: 2019년 12월 30일 [cite: 제공된 정보]

2. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치하며, <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 자리하고 있음. [cite: 제공된 정보]

* 주위환경: 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임. [cite: 제공된 정보]

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. [cite: 제공된 정보]

* 도로: 본건 북측으로는 왕복 6차선, 서측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수함. [cite: 제공된 정보]

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음. [cite: 제공된 정보 - "매각으로 소멸되지 않는 권리: -"]

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 2020년 4월 28일 접수된 대한저축은행의 근저당권임. [cite: 제공된 정보 - 집합건물 등기부요약]

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 11,800,000,000원으로 파악됨. (근저당 1,800,000,000원, 가압류 10,000,000,000원, 임의경매 1,139,245,007원, 압류 등) [cite: 제공된 정보 - 집합건물 등기부요약]

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 본건(103호)은 공실 상태로 임차인으로 인한 인수 부담은 없음. [cite: 제공된 정보 - "기준시점 현재 상가(103호 공실)로 이용중임."]

4. 상권분석

* 입지: 본 물건은 광주광역시 서구의 주요 교통 및 상업 중심지인 유스퀘어 터미널 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보할 수 있는 장점이 있음. [cite: 제공된 정보 - "본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며"]

* 주변 환경: 근린생활시설과 주거 단지가 밀집된 지역으로, 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역임. [cite: 제공된 정보 - "본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임."]

* 건물 특성: 2019년 사용승인된 27층 규모의 복합 건물 내 근린상가로서, 현대적인 시설과 다양한 업종 유치가 가능함. [cite: 제공된 정보 및 JSON 분석]

5. 생활정보

* 교통 인프라: 차량 진출입이 편리하며, 도보 거리 내 버스 승강장이 위치하여 대중교통 접근성이 우수함. [cite: 제공된 정보]

* 편의 시설: 인근 아파트 단지 및 상업 지구 내 다양한 편의 시설 이용이 가능하며, 유스퀘어 터미널 복합 상업 시설 이용도 용이함. [cite: 제공된 정보]

* 주거 및 상업 환경: 상가와 주거 시설이 조화롭게 배치되어 있어 안정적인 상권 형성에 유리함. [cite: 제공된 정보]

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 다수의 채권이 설정된 공동담보 물건으로, 총 채무액이 상당함. 경매 절차 진행 시 채무 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함. [cite: 제공된 정보 - "공동담보", "등기부채권 총액: 11800000000원"]

* 공실 리스크: 본건(103호)은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 장기화 가능성에 대한 대비와 적극적인 임대 마케팅 전략 수립이 필요함. [cite: 제공된 정보 - "기준시점 현재 상가(103호 공실)로 이용중임."]

* 관리비 및 유지보수: 27층 규모의 대형 복합 건물에 속해 있어, 건물의 규모가 크고 유지보수 비용 및 관리비 부담이 발생할 수 있음. [cite: 제공된 정보 - "지하5층/지상27층 건"]

* 상권 변동성: 상가 물건의 특성상, 향후 상권 변화, 경쟁 심화, 업종 제한 등에 따라 수익성이 변동될 수 있는 위험이 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주 서구의 핵심 상권인 유스퀘어 인근에 위치하여 뛰어난 입지적 가치를 지니고 있음. [cite: 제공된 정보 - "유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치"]

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 자체의 컨디션이 양호할 것으로 예상됨. [cite: 제공된 정보 - "2019.12.30 사용승인"]

* 현재 공실 상태는 낙찰 후 임대 수익을 즉시 창출할 기회로 볼 수 있으나, 경쟁력 있는 임대 조건을 통해 신속한 임대차 계약 성사가 중요함.

* 권리 관계상 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 대규모 채무가 설정된 공동담보 물건이므로 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 전략적 입지: 광역 교통의 요지이자 상업 중심지인 유스퀘어 인근이라는 점은 장기적인 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 확보에 유리함.

* 잠재력 높은 상권: 주변 아파트 단지 및 유동인구의 배후 수요를 기반으로 한 다양한 업종의 상권 활성화 잠재력이 높음.

* 신축 건물의 이점: 2019년식 건물로, 리모델링 등 초기 투자 비용을 절감하고 즉시 영업이 가능한 상태임.

* 임대 시장 공략: 현재 공실 상태를 활용하여 시장 상황에 맞는 합리적인 임대료 책정으로 빠른 임대 계약을 유도할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 낙찰 후 예상 임대 수익률, 시세, 유사 물건 낙찰가, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 총 인수 비용은 낙찰가와 명도비, 잔금 납부 시점의 추가 비용 등으로 구성됨.

* 현재 감정가는 610,000,000원이지만, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.