나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [6] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024.10.25.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비 약 7,775,690원이 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (6)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 7층 702호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

* 토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평) - 토지 지분 면적

* 감정가: 335,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2021년 (로머스파크 건물 전체 기준)

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 밀집한 광주광역시 중심상가지대에 속해 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 금남로4가역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 28일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 2,400,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 등기부상 말소 예정인 권리들 (예: 갑5 소유권이전, 갑6 소유권이전, 갑9 가압류, 갑10 가압류, 갑11 임의경매, 갑12 가압류 등)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매수인 인수 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역에 대한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 위치적 이점: 광주광역시 동구의 핵심 업무 및 상업 지구에 자리하고 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 주변 시설: 금융기관, 다수의 상업 시설, 오피스 빌딩 등이 인접해 있어 사업 운영 및 임대 수요 확보에 유리한 환경입니다.

* 건물 특성: 본건이 속한 로머스파크 주건축물은 2021년 사용 승인된 25층 규모의 오피스텔 및 업무시설 복합 건물로, 총 454개의 호실로 구성되어 있습니다. 건물의 주 용도는 업무시설입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 인근에 형성된 상업 지구를 통해 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통 환경: 지하철 1호선 금남로4가역이 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광주 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 상세한 병원, 학교 등 공공 및 교육 시설에 대한 정보는 외부 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2024년 10월 25일 기준으로 약 7,775,690원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰 후 관리사무소와의 분쟁 소지가 있으며, 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 비용 발생 가능성이 있습니다. (법적으로는 매수인에게 승계되지 않을 수 있으나, 실무적으로 명도 시 문제가 될 수 있습니다.)

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 유무 및 정확한 계약 조건이 확인되지 않아, 명도 시 임차인의 저항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 기타: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있습니다. 다만, 경매 절차상 해당 물건의 권리 관계는 명확히 정리될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치한 신축급 오피스텔로서, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2021년에 준공되어 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다. 그러나 약 777만원에 달하는 상당 금액의 미납 관리비와 임대 관계 미상이라는 점은 명도 및 건물 관리 측면에서 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소입니다. 이러한 잠재적 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 지하철역 인근의 핵심 중심상업지구에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 뛰어난 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 다양한 편의시설: 상업, 금융, 업무 시설 등이 근접해 있어 생활 및 활동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 335,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 로머스파크 내 24.9672㎡ (약 7.55평) 단위는 8,200만원 (약 328만원/㎡), 29.7965㎡ (약 9.01평) 단위는 9,500만원 (약 318만원/㎡) 수준으로 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 73.84㎡ (약 22.34평)으로, 상기 비교 사례보다 면적이 상당히 큽니다. 이는 해당 유닛이 더 큰 규모이거나 여러 유닛이 합쳐진 형태일 가능성을 시사합니다.

* 제공된 소형 면적대의 가격을 단순 환산 시, 약 239백만원에서 290백만원 수준의 가격대가 추정되나, 비교 대상의 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

* 감정가는 335,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 해당 건물 내 중대형 평형의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 리스크 요인 고려: 약 777만원의 미납 관리비와 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다.

* 종합 판단: 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

* 본 보고서에서 제안하는 최종 입찰가는 295,000,000원입니다. (본 제안가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 최종 명도 가능성 등에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종적인 시장 조사 및 현장 확인을 권장합니다.)

* 주변 시설 조사 결과: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1번지 로머스파크 주변 지역은 상업 및 업무 시설이 밀집된 중심가로, 통상적인 검색 결과 상 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.