나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135964 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 부근은
다세대주택등의 공동주택 및 근린생활시설과 업무시설, 각급 학교, 근린공원등이 혼재하여
형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하는바
대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건(사용승인일자: 2018. 12. 17)중
제 5층 제 503호이며,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 일부 타일깔기
창호: 하이새시창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "오피스텔"이며, 방2, 주방, 욕실의 구조임

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비(별동)등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고. 평탄하게 조성하여
현재 건(업무시설 및 다세대주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 40미터폭(남부순환로)의 아스팔트 포장도로와 접하며 출입도로 상태는
보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 그라비스는 제101동, 제102동이고 본건이 속한 제102동은 2층 - 8층은
집합건축물대장상 용도가 오피스텔, 9층 - 11층은 다세대주택으로 등재되어 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 각급 학교, 근린공원이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 약 40미터폭의 남부순환로와 접하고 있으며, 출입도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 광로3류(폭 40m-50m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 신월1동주민센터가 인근에 위치하며, 양서중학교, 서울신원초등학교, 서울금융고등학교, 신원중학교 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 서울남부지방법원 2024타경135964 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경135964)이며, 접수일자는 2024년 9월 10일입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 4일

* 확정일자: 2021년 4월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 관련되어 있으며, 매각으로 인해 해당 임차인의 대항력은 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 을구 1번 순위 주택임차권(김진영, 189,000,000원)은 말소 대상입니다.

* 갑구 6번 순위 강제경매(주택도시보증공사, 200,205,751원)가 말소기준권리입니다.

* 주택도시보증공사는 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 관련 정보에 따르면 특별한 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거시설(다세대주택)과 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역입니다. "신월1동주민센터" 남서측 인근으로, 지역 내 상권은 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 신월동 지역은 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음으로 인한 영향을 받는 지역 중 하나로 파악됩니다. 이러한 소음 문제는 해당 지역의 주택 가격에 영향을 미치는 요인 중 하나로 분석됩니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 주변 오피스텔의 매매가는 2억 2천만원대 수준을 형성하고 있습니다. 이는 본건의 감정가(2억 3천1백만원)와 유사한 수준이나, 경매 물건의 특성을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

* 건물 구성: 본건은 그라비스 제102동 11층 건물 중 5층 503호이며, 사용승인일은 2018년 12월 17일입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 외장석재, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

* 내부 구조: 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며, 방 2개, 주방, 욕실로 구성되어 있습니다.

* 설비: 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식 주차설비(별동) 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 신월1동주민센터, 근린공원 등이 인접해 있으며, 신월1동 주민들의 편의를 위한 생활 기반 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 항공기 소음: 본건은 김포공항과 인접한 공항소음대책지역에 포함되어 있어 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 예상됩니다. 이는 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각조건이 존재합니다. HUG가 매수인에 대해 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권을 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 권리관계는 비교적 명확하나 해당 조건을 숙지해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 과거 주민 반발이 있었던 지역에 위치한 사례가 있으나, 현재는 주민 지원 시설로 활용되거나 지역 발전에 기여하는 시설로 변화한 사례가 있습니다. 본건의 정확한 위치에서 직접적인 혐오시설의 영향권에 있다고 보기는 어렵지만, 과거 지역 이슈를 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2018년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 방 2개의 구조를 갖추고 있습니다. 양천구 신월동이라는 입지에서 대중교통 이용이 편리하고 주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 근접해 있습니다.

* 특히, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수하는 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특수 매각 조건은 명확하게 이행될 것으로 보입니다.

* 다만, 김포공항 인근의 항공기 소음 문제는 장기 거주 시 불편함으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 상대보호구역 등 토지이용계획상 제한사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 조건이 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* 생활 편의성: 주거 및 교통 편의성이 양호하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 231,000,000원입니다.

* 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔은 약 2억 2천만원에서 2억 7천만원대의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 특히, "신월동 그라비스" 오피스텔의 경우, 2024년 7월 20일 기준 매매 예상가는 약 2억 2200만원 수준으로 제시되어 있습니다. 또한, "그라비스" 오피스텔의 전세가는 38/30㎡ 기준으로 2천만원대 후반에서 3천만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

* 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 경매 물건의 특성(항공기 소음 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세 범위를 고려하여 결정될 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이에서 신중하게 검토해볼 것을 권합니다. 이는 경매 절차의 특성상 유동적일 수 있으며, 입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사를 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.