나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563588 [1] 인천광역시 강화군 화도면 여차리 923-27 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563588 [1] 인천광역시 강화군 화도면 여차리 923-27 도로 경매

• 사건번호: 2024타경563588
• 주소: 인천광역시 강화군 화도면 여차리 923-27
• 감정가: 342,660,000원
• 최저가: 342,660,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 도로

인천지방법원 경매10계 2024타경563588 | 소재지: 인천광역시 강화군 화도면 여차리 923-27 | 감정가: 342,660,000원 | 최저가: 342,660,000원 | 용도: 도로

1. 인천지방법원 2024타경563588 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경563588 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 화도면 여차리 923-27

용도: 도로

감정가: 34,266,000원

토지면적: 1520.00㎡ (약 459.81평)

토지 지분율: 124799.34000000001

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 최OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 일괄매각

감정평가서요약 요향표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 화도면 여차리 소재 "여차1리마을회관" 서측 인근에 소재하며, 주변은 임야, 전, 답, 펜션 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

- 형태 및 이용상태:

기호(1) [여차리 923-27]: 사다리형으로 완경사지를 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 "토지임야"임.

기호(2) [여차리 923-28]: 부정형 완경사지의 현황 로폭 약 5미터의 포장된 "도로"임.

- 인접 도로상태: 본건 북측 및 북동측 일부에 로폭 약 5미터 포장도로와 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1) [여차리 923-27]: 보전관리지역, 보전관리지역(2013-02-06), 가축사육제한구역(2023-04-06), 역사문화환경보존지역(천연기념물제419호), 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역(2017-12-11).

기호(2) [여차리 923-28]: 보전관리지역, 보전관리지역(2013-02-06), 가축사육제한구역(2023-04-06), 역사문화환경보존지역(천연기념물제419호), 성장관리권역, 중점경관관리구역(2017-12-11).

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 화도면 여차리에 위치하며, "여차1리마을회관"에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 임야, 전, 답, 펜션 등 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 지니고 있습니다. 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 물건지의 북측과 북동측으로는 폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성 역시 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 소유자는 김OO, 채무자는 최OO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 물건의 가장 핵심적인 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 낙찰받으시는 분이 해당 토지 전체의 소유권을 갖는 것이 아니라, 기존 공유자들과 함께 소유권을 나누어 갖게 된다는 것을 의미합니다. 더불어 '공유자 우선매수신고'가 가능하다는 점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 경매 절차에서 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 기존 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 공유자의 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 더 이상 우선매수권을 행사할 수 없습니다. '일괄매각'으로 표기되어 있으나, 이는 지분 매각의 성격상 낙찰받는 해당 지분에 포함된 여러 권리나 부속물 등이 함께 매각된다는 의미로 해석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 강화군 화도면 여차리 지역은 주로 자연 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 곳으로, 전통적인 도심 상권이나 유동인구가 많은 상업 지역과는 거리가 있습니다. 주변에 펜션 등이 위치한 것으로 보아 관광객을 대상으로 하는 시설이나 전원생활을 영위하는 지역으로 파악됩니다. 지역 공동체의 중심 역할을 할 수 있는 "여차1리마을회관"이 인근에 자리하고 있습니다.

5. 생활정보

인천광역시 강화군 화도면에 위치한 본 물건은 비교적 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경을 제공합니다. 차량 이동 시 지역 내 편의시설, 마트, 병원 등을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 자연 경관이 뛰어나고 쾌적한 환경을 선호하시는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 도심의 생활 편의시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건을 취득함에 있어 가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 시 타인과의 공유 관계가 형성되므로, 토지 이용 및 관리에 있어 지속적인 협의가 필요하며 이는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 또한, '공유자 우선매수신고' 가능성은 최종 낙찰 여부를 불확실하게 만들 수 있으며, 낙찰 이후에도 공유자들과의 관계 설정이 중요합니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(천연기념물 제419호), 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 건물은 전혀 없는 나대지 상태이며, 임대 관계가 불명확한 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

인천광역시 강화군 화도면 여차리에 위치한 본 경매 물건은 토지 일부 지분으로 매각되는 임의경매 건입니다. 자연 친화적인 주변 환경과 도로 접근성을 갖추고 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 엄격한 토지이용계획 및 개발 제한이라는 복합적인 요소들을 내포하고 있습니다. 현재 상태로는 직접적인 건축이나 개발을 통한 투자 수익을 기대하기보다는, 해당 지분의 가치를 어떻게 활용할 수 있을지에 대한 면밀한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 강화군 지역의 장기적인 개발 가능성 및 미래 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. 둘째, 주변 토지 소유주와의 협력을 통해 장기적인 관점에서 토지 활용 방안을 모색할 수 있는 가능성이 있습니다. 셋째, 매우 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면, 단순 토지 가치 상승만을 기대하는 투자처로서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 반드시 현재 공유자들의 명확한 의사 확인 및 향후 토지 이용 계획에 대한 법률적, 행정적 검토를 선행해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매10계