나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [3] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024.10.25.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비 약 3,789,540원이 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경7619 (3)호 사건에 대한 경매 물건 정보입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (3)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크 주건축물 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 331,000,000원

* 토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

* 토지 지분: 9.4034㎡

* 건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

* 건물 지분: 73.8444㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행 추정)

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 금남로4가에 위치하며, 지하철 금남로4가역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 밀집한 중심상가지대로를 형성하고 있어 입지적 가치가 높습니다. 차량 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 7월 28일 접수된 수협은행의 근저당 (을1, 채권최고액 2,400,000,000원)입니다. 이 근저당을 기준으로 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 갑5: 소유권이전 4번 신탁등기말소 (2022-07-28)

* 갑6: 소유권이전 (2022-07-28)

* 을1: 근저당 (말소기준권리) (2022-07-28)

* 갑9: 가압류 (2024-03-26)

* 갑10: 가압류 (2024-06-20)

* 갑11: 임의경매개시결정 (2024-09-25)

* 갑12: 가압류 (2024-12-17)

등기부채권 총액은 4,574,177,710원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 임차인: 주식회사조인스데코, 이

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-08

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰 후 법적 검토가 필요합니다.

* 미납 관리비:

* 2024년 10월 25일자 부동산현황조사보고서에 따르면 약 3,789,540원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액은 아니나, 잔금 납부 및 입주 절차 진행 시 현장에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 금남로4가 일대는 광주의 대표적인 중심 상업 및 업무 지구입니다. 금남로4가역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 금융기관, 사무실, 상업시설이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건축 정보:

* 건물명: 로머스파크

* 사용승인일: 2021년 5월 12일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 총 층수: 25층 (본건 5층)

* 주 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 건물 설비:

* 일반적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 난방, 에어컨, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 교통:

* 제반 차량 출입이 용이하며, 북동측으로 왕복 6차선 도로에 접해 있습니다.

* 인근에 버스 정류장 및 지하철 금남로4가역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사조인스데코, 이 임차인은 2021년 12월 8일 전입하여 대항력이 있습니다. 비록 보증금이 100만원으로 적고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미납 관리비: 약 378만 9,540원의 미납 관리비는 법적으로 낙찰자가 인수하는 부분은 아니나, 이로 인해 기존 관리사무소와의 협상이나 명도 절차에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 물건 면적: 제공된 최근 매매 정보의 오피스텔(약 25-30㎡)보다 본건(73.84㎡)의 면적이 훨씬 넓어, 직접적인 시세 비교 시 면적 차이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주의 핵심 상업 지구에 위치한 현대적인 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 미납 관리비 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 중심 상권 내 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 광주 도심 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2021년에 사용 승인된 건물로, 최신식 시설과 깔끔한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 중심 상권 내 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 비교적 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 도심 개발 및 상권 활성화에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례(약 25-30㎡ 면적 기준 8,200만원 ~ 9,500만원)는 본건 물건(73.84㎡)과는 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가는 본건의 시장 가치를 적정히 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재, 미납 관리비 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가, 리스크 요소를 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 315,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준입니다.

* 실제 입찰 시에는 해당 물건의 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.