나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [8] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경7619 (8)

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 14층1403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 338,000,000원

* 토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

* 건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물명: 로머스파크

* 건축연도: 2021년 (사용승인일 2021년 5월 12일)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 건물 층수: 총 25층 (본건: 14층)

* 총 호수: 454호

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 토지 현상: 3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔 부지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 "금남로4가역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 금남로4가역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

* 말소기준권리: 2022년 07월 28일 접수된 수협은행 근저당 (채권액 2,400,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑6 소유권이전, 갑9 압류, 갑10 가압류, 갑11 가압류, 갑12 임의경매, 갑13 가압류 모두 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보 상으로는 명확히 인수되는 권리는 없어 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 명시되어 있어, 상세 내용 확인 시 지상권이 존재하고 인수될 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 총 채권액: 4,574,177,710원으로 매우 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임이 얼마인지 정확히 파악되지 않았습니다. 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보 및 용도

* 건물은 총 25층 규모의 오피스텔(업무시설)이며, 총 454호가 있습니다.

* 본건은 14층 1403호로, 전용면적 73.84㎡ (약 22.34평)으로 비교적 넓은 편에 속합니다.

4.2. 최근 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 2025년 6월 기준 다음과 같습니다.

* 24.9672㎡ (약 7.55평) 오피스텔: 8,200만원 (평당 약 1,086만원)

* 29.7965㎡ (약 9.01평) 오피스텔: 9,500만원 (평당 약 1,054만원)

* 분석:

* 제공된 시세 정보는 본건(73.84㎡, 약 22.34평)보다 면적이 훨씬 작은 소형 오피스텔의 거래 사례입니다.

* 면적 차이가 상당함에도 불구하고, 본건의 감정가는 338,000,000원입니다.

* 만약 소형 오피스텔의 평당 시세(약 1,000만원 ~ 1,100만원)가 본건 면적에도 동일하게 적용된다고 가정하면, 73.84㎡ (약 22.34평) * 1,000만원/평 = 약 223,400,000원, 73.84㎡ * 1,100만원/평 = 약 245,740,000원이 산출됩니다.

* 이는 본건 감정가(338,000,000원)보다 낮은 금액이며, 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 다만, 본건과 유사한 면적대의 직접적인 시세 자료가 부족하므로, 실제 시장 가치는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 상업 시설

* 중심상가지대에 위치하여 다양한 상업시설, 은행, 병원 등을 이용하기 편리합니다.

5.2. 대중교통 이용 편의

* 지하철 금남로4가역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 확인 필요 사항

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 그리고 이것이 낙찰자에게 인수되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 명도 및 임차 관련 리스크

* 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 실제 점유 관계를 파악하고, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건의 특성

* 본건은 공동담보로 경매가 진행되고 있으며, 총 채권액이 45억원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채무 규모가 크거나, 해당 담보물건이 다수임을 의미하며, 간혹 복잡한 권리 관계를 유발할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 지역에 위치한 로머스파크 오피스텔 14층 1403호입니다. 금남로 일대의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 건물은 2021년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 본건은 73.84㎡ (약 22.34평)으로 오피스텔 치고는 넓은 전용면적을 확보하고 있습니다. 등기부상으로는 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 부담은 적은 편이나, '소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급된 부분은 반드시 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 요구됩니다. 제공된 소형 오피스텔의 매매 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 면적 대비 저평가되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 광주 동구 금남로 중심상업지구에 위치하여 유동인구와 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 편리한 교통: 지하철 금남로4가역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 노선도 풍부합니다.

* 희소성 있는 넓은 면적: 73.84㎡ (약 22.34평)의 전용면적으로, 소형 오피스텔 대비 희소성이 있을 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 권리 분석상 안전성 (일부 확인 필요): 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 주요 부담은 적을 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 미확인 권리 존재 가능성 있음)

* 감정가 대비 시세 상승 잠재력: 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 338,000,000원

* 최근 시세 분석 결과, 제공된 소형 오피스텔 거래 사례(약 7.55평 ~ 9.01평, 평당 약 1,054만원 ~ 1,086만원)로는 본건(약 22.34평)의 정확한 시세를 산정하기 어렵습니다.

* 만약 소형 오피스텔의 평당 시세를 보수적으로 적용하여 본건 면적에 환산 시, 약 223,400,000원 ~ 245,740,000원 수준이 산출됩니다.

* 그러나 본건은 건물 전체 면적 대비 호실 수가 많고(454호), 최신축 오피스텔이며, 중심 상업지구라는 점, 그리고 감정가가 면적 대비 낮게 책정되었다는 점을 고려하면, 실제 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

* 본 물건의 잠재적 가치를 고려하여, 주변 시세와 감정가, 그리고 권리관계(특히 지상권 확인) 및 명도 관련 변수를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 보수적 접근 시: 340,000,000원 ~ 370,000,000원

* 적극적 투자 시: 370,000,000원 ~ 400,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리 관계 명확화 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 정확한 확인이 필수적이며, 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 지도 서비스를 통한 혐오시설 등 외부 정보 검색은 본 AI의 기능 제약으로 인해 수행하지 못했습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.