나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7619 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 OOOO OOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재"금남로4가역"남측 인근에 위치한 로머스파크주건물 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서 주위는 업무용빌딩 및 상가, 은행, 등이 소재한 중심상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 금남로4가역 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 [일련번호 가)], 제4층 제403호 [일련번호 나)], 제5층 제502호 [일련번호 다)], 제5층 제503호 [일련번호 라)], 제5층 제516호 [일련번호 마)], 제7층 제702호 [일련번호 바)], 제8층 제802호 [일련번호 사)], 제14층 제1403호 [일련번호 아)]로서,
외벽 : 대리석 붙임 및 시멘몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가)-아) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 부착형 에어컨설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2024.10.25.자 부동산현황조사보고서에 의하면 관리비 약 6,980원이 미납된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 79-1에 위치한 로머스파크 주건축물 4층 402호에 소재합니다. 본 건물은 2021년 5월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 25층 건물 내 오피스텔입니다.

1.2. 토지 정보

본건 토지 면적은 9.40㎡이며, 토지 지분은 9.4034㎡입니다. 이는 오피스텔 부지의 일부 지분입니다.

1.3. 건물 정보

본건 건물 면적은 73.84㎡이며, 건물 지분은 73.8444㎡입니다. 이는 전용면적 약 22.34평에 해당합니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 331,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 수협은행입니다. 사건번호는 광주지방법원 2024타경7619 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 동구 금남로4가 지역의 중심상가지대에 위치하고 있습니다. "금남로4가역" 남측 인근에 자리하며, 주변에는 업무용 빌딩, 상가, 은행 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 우수한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 북동측으로는 왕복 6차선 도로에 접해 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑13 (2024.09.25) 수협은행 근저당권

* 을1 (2022.07.28) 수협은행 근저당권 (말소기준권리)

* 갑10 (2024.03.07) 국민건강보험공단 압류

* 갑11 (2024.03.26) 고흥군수산업협동조합 가압류

* 갑14 (2024.12.17) 광주지방국세청 가압류

기타 후순위 권리들도 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의사항)

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰 전 매각물건명세서 등을 통해 인수되는 권리 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

2024.10. 25.자 부동산현황조사보고서에 따르면, 약 6,980원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 별도로 정산해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주식회사모어랜드광주, 이

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2021-12-13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 임대차 관계 및 보증금 반환 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 금남로4가 지역은 광주의 핵심 도심으로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 상업 및 업무 활동이 매우 활발한 지역입니다. 로머스파크 건물은 2021년 준공된 신축 건물로서, 지역 상권의 발전과 함께 오피스텔로서의 가치 상승 잠재력이 높습니다. 금남로4가역과 인접한 역세권 입지는 임대 수요 확보에 유리하게 작용할 것입니다.

5. 생활정보

인근에 다양한 상업 시설(은행, 쇼핑, 외식 등)이 풍부하여 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 다수의 관공서 및 업무 시설이 밀집해 있어 비즈니스 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 대중교통 이용이 편리하여 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다. 현재 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금이 100만원으로 소액이나 매각 절차 진행에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 감정가(331,000,000원)와 제공된 최근 시세 자료(2.4억원 내외) 간에 가격 괴리가 존재합니다. 이는 감정가 고평가 또는 시세 하락 가능성을 시사합니다.

* 약 6,980원의 미납 관리비가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 중심 상업 지역의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가와 시세 간의 차이를 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 권리 관계는 명확한 편이라 안전하게 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주 중심 상권의 역세권 오피스텔로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 2021년 준공된 신축 건물로 상품성이 뛰어나며, 장기적인 가치 상승 기대.

* 소액 보증금(100만원)의 임차인으로, 보증금 인수 부담이 크지 않을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례는 본건(73.84㎡)보다 작은 면적(약 25~30㎡)의 거래 기록입니다.

* 소형 오피스텔 거래 사례 분석:

* 24.9672㎡ 기준: 82,000,000원 / 24.9672㎡ ≈ 3,284,243원/㎡

* 29.7965㎡ 기준: 95,000,000원 / 29.7965㎡ ≈ 3,188,345원/㎡

* 평균 시세: 약 3,236,294원/㎡

이를 바탕으로 본건 면적(73.84㎡)에 적용한 예상 시세는 다음과 같습니다.

* 예상 시세: 73.84㎡ * 3,236,294원/㎡ ≈ 239,014,890원

본 건의 감정가는 331,000,000원이나, 최근 거래 사례를 기반으로 산출한 예상 시세는 약 2.4억원 수준입니다. 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰가를 결정할 때는 감정가(331,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 시세(약 2.4억원), 대항력 있는 임차인 존재, 미납 관리비 등의 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 권리 분석상 인수 보증금 합계가 0원이므로 이를 고려하지 않습니다.

현장 조사와 시세 재확인을 거쳐 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.