나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135056 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역" 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2019년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건내
제3층 제302호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(후첨 "내부구조도" 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, "공동주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135056 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 15.25㎡ (약 4.61평)

* 건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본 물건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 본건 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 동측 및 북측으로 각각 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 권리 내역:

* 을1: 주택임차권 (이호재, 보증금 217,000,000원) - 2023년 3월 17일 전입, 2023년 2월 17일 확정일자. 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 20,000,000원) - 2024년 4월 5일 접수. 본 건 경매의 말소기준권리입니다.

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 221,191,125원) - 2024년 9월 12일 접수. 본 경매 사건의 근거가 되는 권리입니다.

* 총 등기부채권액: 237,000,000원

* 소멸주의 적용: 말소기준권리(갑3)보다 선순위 권리는 없으며, 을1, 갑3, 갑4 등 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (이 )

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-17

* 확정일자: 2023-02-17

* 비고: 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 명시된 임차인(HUG)은 대항력이 없으며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 특별매각조건: 주택도시공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 비교 물건 분석:

* 최근 매매 사례 1 (2026년 7월): 혜성팰리스 인근으로 추정되는 물건으로, 19.98㎡ (약 6.04평) 규모의 다세대주택 4층이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,761,589원 수준입니다. 본건과 건축년도(2019년) 및 면적(29.79㎡)이 비교적 유사하여 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

* 다른 매매 사례 (2026년 7월): 37.44㎡ (약 11.32평) 및 37.56㎡ (약 11.36평) 규모의 다세대주택이 각각 150,000,000원, 160,000,000원에 거래되었습니다. 이 물건들은 본건보다 면적이 크며, 평당 가격은 상대적으로 낮습니다.

* 시세 추정: 본건(29.79㎡, 약 9.01평)은 유사한 조건의 매매 사례(19.98㎡, 약 6.04평)의 평당 가격을 적용하여 추정했을 때, 약 322,000,000원 (35,761,589원/평 * 9.01평) 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 전월세 동향: 제공된 JSON 데이터는 주로 매매 사례로 해석됩니다. 유사한 조건의 물건이 2억 1,600만원 수준의 매매가를 형성하고 있음을 감안할 때, 해당 지역의 전월세 시세 또한 안정적으로 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 건물 구조: 2019년 3월 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호입니다.

* 내부 상태: 도시형생활주택 단지형 다세대 주택으로 이용 중이며, 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

* 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 시설: 지하철 까치산역 및 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에 대한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG 인수조건: 채권자이자 임차인으로 등기된 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점에서는 긍정적이나, HUG의 채권 회수 절차 및 내부 절차에 따라 발생할 수 있는 추가적인 협의나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차권 관련 특이사항: 등기부상 임차인(이호재)은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, HUG의 특별매각조건에 따라 인수 보증금은 없습니다. 하지만 HUG가 채권자이자 임차인으로 동시에 등재된 특이한 경우이므로, 관련 서류 및 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 상 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 준공된 신축급 건물이며 지하철 역세권에 해당하여 주거 환경 및 교통 편의성이 우수합니다. 감정가 2억 8,200만원 대비 최근 실거래가 분석 결과, 시세는 약 3억 2,200만원 수준으로 추정되어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 권리관계는 채권자 HUG가 직접 경매를 신청하고 임차인으로도 등재되었으나, 대항력 포기 및 인수 보증금 없음을 조건으로 매각되어 권리 분석이 명확한 편입니다. 공항 관련 규제 지역에 포함된 점은 향후 개발에 일부 제한이 될 수 있으나, 일반적인 주거 목적에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건 투자의 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 건축년도(2019년)가 비교적 최신식이며, 입지(지하철역 인근)가 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 시세가 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있어 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다. (단, HUG 관련 특이사항은 주의 필요)

* 도시형생활주택으로서 소형 가구의 주거 수요가 꾸준하며, 임대 수익 창출에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 최근 시세 분석 결과, 본 물건의 현 시세는 약 322,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 282,000,000원과 총 채권액 237,000,000원을 고려하고, 시장 경쟁 상황 및 낙찰가율을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 수준을 중심으로 입찰가를 고려한다면 280,000,000원 수준에서의 입찰을 제안합니다.

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없음을 다시 한번 확인하고 입찰에 임하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.