나이스옥션 법원경매 대구 2025타경639 [2] 경상북도 영천시 녹전동 674 전 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경639 [2] 경상북도 영천시 녹전동 674 전 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매12계 2025타경639 | 소재지: 경상북도 영천시 녹전동 674 | 감정가: 288,456,000원 | 최저가: 288,456,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경639 (2)이며, 소재지는 경상북도 영천시 녹전동 674 외 영천시 관내 총 6필지입니다. 본 물건은 토지면적 2,856.00제곱미터 (약 864.09평) 규모의 전(답, 과수원 포함)을 매각대상으로 하는 부동산임의경매입니다. 감정가는 288,456,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 주의 사항

본 물건은 가장 중요한 필수 제출 서류인 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 요구됩니다. 미제출 시에는 매수보증금이 미반환되는 치명적인 주의사항이 있으므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 유동화물건에 해당합니다. 매각 대상에는 토지 외에 수목이 포함되어 매각됩니다. 감정평가서상 일련번호 3) 토지는 지적도상 맹지이며, 다른 일부 필지들도 지적도상 맹지이나 현황도로(농로, 콘크리트 포장도로)가 소재하는 특징이 있습니다. 건물면적은 0.00제곱미터로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 영천시 관내 여러 필지로 구성되어 각 필지별 위치가 상이합니다.

일련번호 1, 2)는 금호읍 덕성리 금창교 남동측 인근에 위치하며, 농경지, 농가주택, 중소규모공장 등이 혼재된 지역입니다.

일련번호 3)은 녹전동 예정지 서측 인근으로 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

일련번호 4, 5)는 자양면 보현리 보현자연수련원 북측이며, 농가주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 소재합니다.

일련번호 6)은 임고면 매호리 운천지 남동측 인근이며, 농경지 및 임야가 주를 이룹니다. 전반적으로 농촌 지역의 특성을 강하게 띠고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

일련번호 1, 2), 4, 5), 6)은 차량 접근이 가능하며, 3)은 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 제반교통사정은 6)을 제외하고는 보통이나, 6)은 다소 불편시되는 것으로 평가되었습니다.

도로 상태는 필지별로 상이합니다. 다수의 필지가 지적도상 맹지이나, 현황 비포장 농로, 자연농로, 또는 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로(일부 필지에 포함되거나 인접)를 통해 통행이 가능한 경우가 많습니다.

3. 형태 및 이용상태 분석

3.1. 토지의 현황 및 이용 상태

토지는 대부분 부정형의 형태를 띠고 있으며, 일련번호 1, 2)는 사다리형에 가까운 부정형입니다.

이용상태는 공부상 지목과 현황이 상이한 필지가 많습니다.

1, 2)는 공부상 과수원이나 현황 전 및 일부 비포장 농로로 이용 중입니다.

3)은 부정형의 토지로 현재 수목재배지(기타)로 이용 중입니다.

4)는 공부상 전이나 현황 묵전 및 일부 현황 도로입니다.

6)은 공부상 지목이 답이나 대부분 휴경지이며 일부 제방입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

토지 이용계획은 필지별로 자연녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 다양하게 분포되어 있습니다.

대부분의 필지가 공통적으로 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 '가축사육제한구역(전부제한300m 또는 일부제한2km)'으로 지정되어 있어 축사 관련 건축은 제한적입니다.

일부 필지(4, 5)는 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역 및 수도법에 따른 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

일부 필지(3, 6)는 성장관리계획구역(일반형)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채무자 박OO의 채무 불이행에 의해 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)입니다. 매각대상은 토지 전부에 한정되며 제시외 건물은 없습니다. 유동화물건으로 권리관계가 단순할 가능성이 높으나, 임대관계는 미상(미확인)이므로 낙찰 후 명도 과정에서 임차인 유무 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 주변 시설

본 물건의 필지들은 영천시 내 농경지, 임야, 농가주택이 밀집한 지역에 분산되어 있어, 도시적 의미의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 일상생활에 필요한 상업시설이나 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 가능성이 높습니다. 주변에는 중소규모 공장, 펜션, 수련원 등이 위치하여 있으나, 생활 편의시설로 보기는 어렵습니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설

주거 환경은 대체로 조용하고 한적한 농촌 환경입니다. 교통 사정은 보통 이상이나 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

혐오시설 정보는 감정평가서 요약에 직접적으로 명시된 바는 없으나, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 가축시설에 대한 규제가 적용되는 지역입니다. 이 외의 특이 혐오시설은 현장 답사를 통해 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 및 도로 확보 리스크

최대 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 시 매수보증금이 미반환될 수 있다는 점입니다. 입찰 참여 전 발급 가능 여부를 관할 지자체에 문의하여 확약받아야 합니다.

일부 필지는 지적도상 맹지이므로, 현황 도로를 통한 통행은 가능할 수 있으나, 향후 건축 행위 등 개발 목적 사용 시 법정 도로를 확보하는 데 어려움이 발생할 수 있습니다. 현황 도로의 사적 이용 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 이용 현황 및 기타 리스크

공부상 지목(과수원, 답)과 현황(전, 묵전, 휴경지, 수목재배지)이 다른 필지가 많아, 용도 변경이나 지목 변경 시 관련 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

수목을 포함하여 매각하는 조건이므로, 수목의 종류와 경제적 가치, 그리고 수목 처리에 대한 계획을 미리 세워야 합니다. 임대 관계가 미상이므로 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 영천시 내 여러 읍·면·동에 분산된 6필지의 토지를 일괄 매각하는 건으로, 총 면적 864.09평의 대규모 농지입니다. 계획관리지역이나 자연녹지지역 등 일부 개발 가능성이 있는 용도지역이 포함되어 있어 장기적인 관점에서 토지 투자 가치가 있습니다. 그러나 필지별로 위치와 용도, 도로 현황이 모두 상이하고 '농지취득자격증명'이 필수라는 점을 고려할 때, 입찰 전 각 필지에 대한 면밀한 현장 답사와 법률적 검토가 요구됩니다.

7.2. 투자 포인트

면적 대비 감정가 기준으로 취득하는 대규모 토지 투자 기회입니다.

계획관리지역 및 자연녹지지역에 속하는 필지가 포함되어 있어, 농지법 및 건축법상 허용되는 범위 내에서 향후 농업 관련 시설이나 주택 등 개발 여지가 있습니다.

현재 수목재배지 등으로 이용 중인 필지가 포함되어 있어, 수목의 종류와 상태에 따라 추가적인 수익 창출 또는 토지 개발 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매12계